Rynek nieruchomości - zderzenie ze ścianą

Tematyka nieruchomościowa jeszcze niedawno rozpalała emocje inwestorów. Zarówno tych profesjonalnych, jak i zwykłych obywateli posiadających do ulokowania większe oszczędności. Koronawirus zmienił wszystko i wygląda na to, że na przynajmniej rok możemy zapomnieć o wzrostach cen.

Zagadnień, które chcę poruszyć w dzisiejszym tekście jest tak wiele, że trudno będzie je wszystkie uporządkować w spójną całość. Jeszcze do niedawna wydawało się, że wszystkie możliwe czynniki sprzyjają dalszym wzrostom cen nieruchomości. Obecnie, kiedy się poważniej zastanowić, można znaleźć tylko jeden taki czynnik, podczas gdy wszystko inne przemawia za spadkiem cen.

Ja sam zaliczałem się do grona rynkowych optymistów. Pracując na co dzień z rynkiem nieruchomości obserwowałem niemal z każdej strony przejawy coraz silniejszej pogoni za mieszkaniami. Swoim zapatrywaniom dałem wyraz podczas mojego wystąpienia na Forum Finansów i Inwestycji. Zapis wideo z tego wydarzenia oraz krótki komentarz możecie nadrobić w moim styczniowym tekście.

W dniu dzisiejszym podzielę się moimi zaktualizowanymi spostrzeżeniami na ten temat. Nie będę opierał się na danych statystycznych, gdyż rzetelne opracowania poznamy dopiero za kilka miesięcy. Opiszę jedynie to, co obserwuję w mojej pracy każdego dnia, co mówią moi klienci oraz jaki mam pogląd na dalszy rozwój rynku nieruchomości w Polsce.

Podsumowując czynniki przemawiające dotychczas za wzrostem cen, można je zgrupować w kilka punktów. Pierwszym z nich była rosnąca zamożność społeczeństwa. Mimo coraz wyższych cen mieszkań wynagrodzenia rosły jeszcze szybciej, dzięki czemu siła nabywcza w obszarze nieruchomości z każdym kwartałem się poprawiała. Przekładało się to również na zdolność kredytową, która była wysoka i wspinała się co kwartał na nowe poziomy. W ostatnich miesiącach szybki wzrost cen nieco osłabił tę tendencję, ale jej nie zanegował.

Drugim czynnikiem były niskie stopy procentowe. Z jednej strony kalkulacja raty kredytowej do przeciętnego dochodu gospodarstwa domowego wypadała korzystnie, a z drugiej, atrakcyjność lokowania pieniędzy w bankach była bardzo niska.

Trzecim czynnikiem był brak alternatywnych sposobów na ulokowanie większych sum pieniędzy. Słabość rynku kapitałowego była tu kluczowa, gdyż w zasadzie, oprócz lokat, giełda i fundusze inwestycyjne to jedyna realna alternatywa dla większych sum.

I w końcu czwarty czynnik, chyba najistotniejszy, to przekonanie społeczeństwa, że ceny nieruchomości będą w dalszym ciągu rosły. Ten optymizm był bardzo widoczny i w zasadzie większym zmartwieniem niż przyszłe zachowanie cen (czy rentowność najmu) było to, aby kupić zanim ceny pójdą jeszcze wyżej.

To wszystko właśnie się skończyło.

Obecny kryzys wywołany walką z koronawirusem uderzy w rynek nieruchomości ze wszystkich stron. Odbije się zarówno na chęci kupujących do kupowania, na chęci najemców do wynajmowania, jak i na chęci banków do kredytowania. Postaram się omówić te wszystkie elementy po kolei.

Trading w czasach zarazy

Mamy za sobą miesiąc intensywnych spadków na światowych giełdach. Okres ten z pewnością przejdzie do historii, ale myślę, że najgorsze mamy już za sobą. Warto więc pomyśleć, jak mają wyglądać nasze działania tradingowe w kolejnych tygodniach.

W ciągu ostatnich czterech tygodni rynki finansowe straciły na wartości ok. 30%, a w międzyczasie ustanowiły minima na poziomie jeszcze o 10% niższym. Wydaje się, że ten szok cenowy wynikał z faktu uświadomienia sobie przez inwestorów, że koronawirus nie pozostanie lokalną kwestią na terenie Chin, lecz rozprzestrzeni się na cały świat, uderzając w znacznej mierze w gospodarki krajów rozwiniętych.

Wiele wskazuje na to, że ten przeskok w myśleniu już się dokonał. Dzisiaj już wiemy, że wirus jest w stanie rozprzestrzeniać się w szybkim tempie, pociągając za sobą liczne ofiary. Znany jest już przypadek włoski i hiszpański, a liczba zarażonych rośnie również w USA - stolicy światowego kapitalizmu. Można więc powiedzieć, że inwestorzy znają już powagę sytuacji i mogą ją adekwatnie wyceniać.

Zakładam więc, że w nadchodzących dniach nie doświadczymy już szoku podobnego do tego z pierwszej połowy marca. Aby coś takiego miało zaistnieć, musiałby zdarzyć się kolejny negatywny przełom. Trudno jest dzisiaj wskazać co by to miało być. Być może istotny wzrost śmiertelności, być może wykładniczy wzrost liczby zakażeń. Nawet jeżeli będą się pojawiały kolejne negatywne wiadomości (np. brak spodziewanego wyhamowania w statystykach), dane na ten temat będą spływały na przestrzeni dni i tygodni. Nie będzie to już więc szok, który spadnie na rynek w ciągu jednego weekendu, a inwestorzy będą mieli czas i płynność do tego, aby to ryzyko wycenić.

Nie wieszczę więc końca spadków, gdyż być może rynki będą osuwały się dalej. Uważam jednak, że pierwszy i najsilniejszy szok mamy za sobą. A to oznacza, że zmienność powinna trochę wyhamować, pozwalając inwestować w nieco bardziej stabilnych warunkach. 

Inwestowanie w czasie krachu

Obserwując rynek w ostatnich dniach z pewnością zauważyliśmy kilka cech charakterystycznych.

Po pierwsze zmienność. W zasadzie można było zapomnieć o konwencjonalnym ustawianiu zleceń stop loss, gdyż szybkie wahnięcia rynku aktywowały je w mgnieniu oka. W takich warunkach jedyną rozsądną strategią było obserwowanie notowań na bieżąco i dynamiczne reagowanie na zmiany sytuacji, a to w naturalny sposób wyłączyło dużą część inwestorów.

Połamane trendy wzrostowe - SCT marzec 2020

Ostatnie zawirowania na rynkach nie sprzyjają inwestowaniu trendowemu. Większość spółek zaliczyła spadek przekraczający 20% i uznanie ich za spółki trendowe wymaga wyjątkowego zmrużenia oczu. Ale mimo tego kilka walorów nadal rośnie.

W ostatnim wpisie na blogu, który ukazał się w zeszłym tygodniu, wskazywałem, że obecne zawirowania gospodarcze przyniosą konkretne przetasowania w wielu branżach. Jedne spółki ugną się pod ciężarem sytuacji, podczas gdy inne zareagują elastycznie i wykroją dla siebie jeszcze większą część rynku.

Nasze życie w pewnych obszarach zmieni się zupełnie. Firmy przećwiczą pracę zdalną na skalę, jakiej dotychczas nie obserwowaliśmy. Być może powstaną na tym polu nowe biznesy i nowe nisze, z których skorzystają przedsiębiorcy. Niestety wiele firm upadnie, gdyż nie przetrzymają one braku klientów. Pewne jest, że świat po wirusie będzie nieco inny i trzeba tylko mieć nadzieję, że nasz punkt startowy nie wypadnie zbyt nisko i nie trzeba będzie podnosić się z gruzów.

Na ten ostatni scenariusz wskazuje zachowanie rynków finansowych. Spadki głównych indeksów o 40% w ciągu miesiąca oznaczają, że inwestorzy dyskontują bardzo pesymistyczny scenariusz i decydują się zamieniać akcje na gotówkę po każdej niemal cenie. Przy takiej skali spadków spółki trendowe niemal nie mają szans utrzymać swojej wartości.

Przykładem takiej spółki jest Lena. Przez kilkanaście miesięcy na walorze uformował się przyjemny trend wzrostowy, który można już było podkreślić dość wyraźną linią trendu. Ostatnie spadki zrobiły tak wielką wyrwę na wykresie, że na chwilę obecną o trendzie wzrostowym nie może być mowy. Co więcej, potrzeba będzie kolejnych kilkunastu miesięcy wzrostów, aby ponownie dostrzec tam jakikolwiek trend.

Ten właśnie dylemat mają obecnie inwestorzy podążający za trendem. W zasadzie wszystkie spółki, poza kilkoma wyjątkami, przerwały swoje trendy wzrostowe. Idąc zgodnie z logiką, należałoby opróżnić portfel i cierpliwie oczekiwać aż uformują się nowe trendy, którym będzie można zaufać na tyle, aby zaangażować w poszczególne walory swoje środki.

Wirusowy zawrót głowy - kto na nim zyska?

Od kilku tygodni obserwujemy na światowych rynkach spadki, jakich nie widziało całe pokolenie inwestorów. Czy w takim środowisku da się racjonalnie postępować i realizować strategie skonstruowane w lepszych czasach? Tym zajmę się w dzisiejszym artykule.

Niemal każdego dnia z rynków płyną do nas niepokojące komunikaty. Zazwyczaj odwołują się one w swojej pesymistycznej wymowie do przeszłości i są pod jakimś względem "naj". W środę indeks Wig20 spadł poniżej 1500 pkt, czyli do najniższego poziomu od 2009 roku. Z kolei w poniedziałek ropa naftowa zanotowała najgorszą spadkową sesję od początku lat 90. Przykłady te można by mnożyć, a nadal nie wiemy, co przed nami.

Przyczyną tego stanu rzeczy jest oczywiście koronawirus i jego ekonomiczne konsekwencje. W połączeniu z dużym nasyceniem akcjami na rynku amerykańskim, przełożyło się to na wodospad wyprzedaży. Co więcej, nie jest to już tylko problem chiński, ale globalny, co pokazują przypadki europejskie, zwłaszcza z północnych Włoch.

W tym otoczeniu trudno jest wskazać branże, których to nie dotknie. Można się tylko zastanawiać, jak silny będzie realny wpływ epidemii na wyniki posiadanych przez nas spółek i rynku jako takiego. Z pewnością w pierwszej kolejności trudności dostrzegą podmioty powiązane w jakiś sposób z gospodarką Chińską. Mogą to być przerwane lub osłabione łańcuchy dostaw, może to być problem z popytem na produkowane dobra lub świadczone usługi. Klasykiem jest również branża turystyczna, która w mocnym stopniu ucierpi na ograniczeniach w podróżowaniu. 

Typowo polską specjalnością jest produkcja komponentów motoryzacyjnych, głównie na potrzeby zachodnich koncernów. Spływające dane wskazują na 80% spadek sprzedaży samochodów na rynku Chińskim w lutym. Z pewnością odbije się to na zamówieniach kierowanych do polskich firm.

W drugiej fali oberwie już szersze grono podmiotów. Będą to firmy powiązane bardziej lub mniej z podmiotami, które ucierpią w fali pierwszej. A to oznacza zmniejszone zapotrzebowanie na produkty i usługi oraz ogólne spowolnienie tempa rozwoju.

Oddzielną kwestią jest konsumpcja i jej spadek związany z faktem, że częściej niż kiedyś pozostajemy w domu. Odwoływane są imprezy masowe i konferencje, pustoszeją kina i stadiony, a my wychodzimy z domu tylko wtedy, kiedy jest to konieczne. Mniejszy optymizm to mniejsze zakupy i tu zależność jest prosta.