Nieruchomości będą droższe i ma to swoje uzasadnienie

W miniony weekend miałem przyjemność poprowadzić wykład dotyczący nieruchomości w ramach Forum Finansów i Inwestycji, organizowanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Tytułem wykładu była atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości w kontekście aktualnej sytuacji na rynku.

W Forum wzięło udział ponad 3000 inwestorów i osób zainteresowanych oszczędzaniem i pomnażaniem pieniędzy. Wielkie słowa uznania należą się tu Stowarzyszeniu Inwestorów Indywidualnych za organizację całego przedsięwzięcia na bardzo wysokim poziomie. Mam nadzieję, że była to pierwsza z wielu edycji Forum.

Przygotowując się do wystąpienia postanowiłem omówić dwa zagadnienia. Po pierwsze chciałem odpowiedzieć na pytanie, jakie czynniki wpływają na kondycję rynku nieruchomości oraz czy ostatnie wzrosty cen są uzasadnione. Po drugie chciałem zaprezentować uczestnikom wykładu sposoby zarabiania na nieruchomościach oraz wyzwania i trudności się z tym wiążące. Na obecnym gorącym rynku nietrudno jest popaść w nadmierny entuzjazm i pochopnie postawić zbyt wiele na jedną kartę.

Poniżej zamieściłem nagranie z mojego wystąpienia, więc zachęcam do zapoznania się z nim na spokojnie. Nie chcę dublować treści zawartych w prezentacji, więc w tym miejscu zawrę tylko trzy główne punkty mojego wystąpienia.

Dlaczego ceny mieszkań tak rosną?

Obecna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości ma bardzo duże uzasadnienie w czynnikach, które na ten rynek wpływają. Podstawowym czynnikiem są dochody społeczeństwa, rosnące zarówno dzięki wzrostom wynagrodzeń, jak i programom socjalnym. Sprawiają one, że odważniej się zadłużamy i stać nas na zakup nieruchomości nie tylko na kredyt, ale i częściowo za gotówkę. 

Drugim istotnym czynnikiem są stopy procentowe, znajdujące się od dłuższego czasu na bardzo niskim poziomie. Sprawia to, że początkowe raty kredytów są atrakcyjne, nawet jeżeli w dłuższym horyzoncie mogą wzrosnąć. Jeszcze większy wpływ stopy procentowe mają na atrakcyjność innych form inwestowania, czyli głównie lokat bankowych. W obliczu rosnącej inflacji pieniądze zgromadzone na depozytach bankowych realnie tracą na wartości, co oznacza, że szukamy sposobów za podniesienie swojej stopy zwrotu przy zachowaniu podobnego bezpieczeństwa. Własne mieszkanie na wynajem jest tu bardzo atrakcyjną formą, co znajduje swoje odzwierciedlenie w cenach.

Trzecią sprawą jest bardzo dobra opinia na temat nieruchomości, jako aktywów. Jest to coś materialnego, co w okresach dekoniunktury nie traci na wartości 70-80%, jak to ma czasem miejsce na rynku finansowym. Do tego sumy, które uzyskujemy z nieruchomości liczone są zazwyczaj w tysiącach złotych, dzięki czemu zauważamy je w naszych domowych budżetach. Nie jest to 50 zł dywidendy, które możemy uzyskać z niewielkiego pakietu akcji.

To wszystko, w połączeniu z oczekiwaniem dalszych wzrostów cen mieszkań, sprawia że rynek nieruchomości znajduje się dzisiaj na wznoszącej i można oczekiwać, że w 2020 roku ceny pójdą jeszcze bardziej w górę.

Co dalej z cenami nieruchomości?

Znając czynniki wpływające na rynek nieruchomości można pokusić się o budowanie określonych scenariuszy cenowych na najbliższą przyszłość. Scenariusze te w dużej mierze zależą od założeń, które przyjmiemy.

Jeżeli założymy, że w gospodarce czeka nas spowolnienie, które objawi się również zahamowaniem dynamiki wynagrodzeń, wzrostem bezrobocia i spadkiem zamożności gospodarstw domowych, z pewnością nasz optymizm będzie mniejszy. Podobnie uznamy analizując rosnącą inflację i możliwość podniesienia stóp procentowych. Z jednej strony spadnie rentowność wynajmu mieszkań kupionych na kredyt, a z drugiej wzrośnie atrakcyjność lokat bankowych i obligacji. Oba te czynniki powinny przełożyć się na osłabienie popytu na rynku mieszkaniowym.

Zakładając jednak, że jeszcze przez pewien czas warunki makroekonomiczne będą na podobnym poziomie co dziś, można przyjąć że rosnące ceny nieruchomości będą przyciągały kolejnych inwestorów sfrustrowanych ujemnym realnym oprocentowaniem lokat. Wiedząc, że na depozytach mamy zgromadzone bardzo duże sumy pieniędzy, można oczekiwać że ten popyt wyniesie ceny mieszkań jeszcze wyżej.

Ja sam jestem zdania, że rynek nieruchomości w 2020 roku pozostanie nadal mocny. Ewentualne spowolnienie w gospodarce będzie potrzebowało trochę czasu, żeby negatywnie przełożyć się na apetyty zakupowe Polaków. Musimy pamiętać też o tym, że popyt inwestycyjny nadal pozostaje wysoki, a jeżeli dobry sentyment się utrzyma, oszczędzający będą przesuwali środki z lokat bankowych na rynek nieruchomości.

Poniżej prezentuję nagranie z mojego wystąpienia, podczas którego omówiłem powyższe kwestie ilustrując je dodatkowo wykresami obrazującymi zarówno aktualne tendencje, jak i czynniki wpływające na rynek.

GPW przegrywa walkę o kapitał oszczędzających

Z przykrością również muszę stwierdzić, że polski rynek kapitałowy nie bez powodu przegrywa z rynkiem nieruchomości rywalizację o pieniądze inwestorów indywidualnych.

Jako powód można wskazać tu w zasadzie wszystkie aktualne bolączki polskiej giełdy. Znaczną ich listę wymienił niedawno Przemek Staniszewski w świetnym artykule o PPK. Brak stabilnego dopływu kapitału (a w zasadzie stały odpływ), wolty polityczne w spółkach z udziałem Skarbu Państwa oraz opieszałość w ściganiu afer giełdowych sprawiają, że myśląc o ulokowaniu oszczędności życia na długie lata raczej nie myśli się o rynku kapitałowym. Wspomniane czynniki odbijają się również na stopach zwrotu, które gdyby były wyższe, byłyby w stanie przyciągnąć kapitał oszczędzających, jak miało to miejsce w latach 2005-2007.

Dlatego narzekając na to, że kapitał płynie do nieruchomości, a nie na giełdę musimy uświadomić sobie, że jest to w dużej mierze wina działań i zaniechań polityków wpływających bezpośrednio i pośrednio na kształt i jakość polskiego rynku kapitałowego. I nie chodzi tu o sztuczne kreowanie czynników przekładających się pozytywnie na wyceny akcji, ale o wyeliminowanie tych czynników, które dołują zarówno wyceny, jak i zaufanie.

Niedawno władze GPW zakomunikowały, że w 2020 roku spodziewają się, w przeciwieństwie do lat poprzednich, napływu kapitału na giełdę mającego swoje źródła w PPK i OFE. Dodatkowo w dniu wczorajszym pokazały się optymistyczne dane z rynku funduszy inwestycyjnych wskazujące, że w grudniu umorzenia jednostek wyhamowały, a w obszarze małych i średnich spółek udało się wypracować niezły plus. Czy obserwujemy punkt zwrotny na GPW? Czas pokaże.

Pewnym natomiast jest, że jeszcze przez długi czas to rynek nieruchomości będzie pierwszym wyborem Polaków w kwestii lokowania większych sum pieniędzy. Mimo, że obecne ceny mają silne uzasadnienie w czynnikach popytowych, zapewne rok 2019 był pierwszym, w którym dynamika wzrostu cen przekroczyła dynamikę wzrostu wynagrodzeń. A to otwiera drzwi do formowania jakiejś bańki cenowej.

Jak będzie, zobaczymy.