piątek, 17 stycznia 2020

Nieruchomości będą droższe i ma to swoje uzasadnienie

W miniony weekend miałem przyjemność poprowadzić wykład dotyczący nieruchomości w ramach Forum Finansów i Inwestycji, organizowanego przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Tytułem wykładu była atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości w kontekście aktualnej sytuacji na rynku.

W Forum wzięło udział ponad 3000 inwestorów i osób zainteresowanych oszczędzaniem i pomnażaniem pieniędzy. Wielkie słowa uznania należą się tu Stowarzyszeniu Inwestorów Indywidualnych za organizację całego przedsięwzięcia na bardzo wysokim poziomie. Mam nadzieję, że była to pierwsza z wielu edycji Forum.

Przygotowując się do wystąpienia postanowiłem omówić dwa zagadnienia. Po pierwsze chciałem odpowiedzieć na pytanie, jakie czynniki wpływają na kondycję rynku nieruchomości oraz czy ostatnie wzrosty cen są uzasadnione. Po drugie chciałem zaprezentować uczestnikom wykładu sposoby zarabiania na nieruchomościach oraz wyzwania i trudności się z tym wiążące. Na obecnym gorącym rynku nietrudno jest popaść w nadmierny entuzjazm i pochopnie postawić zbyt wiele na jedną kartę.

Poniżej zamieściłem nagranie z mojego wystąpienia, więc zachęcam do zapoznania się z nim na spokojnie. Nie chcę dublować treści zawartych w prezentacji, więc w tym miejscu zawrę tylko trzy główne punkty mojego wystąpienia.


Dlaczego ceny mieszkań tak rosną?


Obecna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości ma bardzo duże uzasadnienie w czynnikach, które na ten rynek wpływają. Podstawowym czynnikiem są dochody społeczeństwa, rosnące zarówno dzięki wzrostom wynagrodzeń, jak i programom socjalnym. Sprawiają one, że odważniej się zadłużamy i stać nas na zakup nieruchomości nie tylko na kredyt, ale i częściowo za gotówkę. 

Drugim istotnym czynnikiem są stopy procentowe, znajdujące się od dłuższego czasu na bardzo niskim poziomie. Sprawia to, że początkowe raty kredytów są atrakcyjne, nawet jeżeli w dłuższym horyzoncie mogą wzrosnąć. Jeszcze większy wpływ stopy procentowe mają na atrakcyjność innych form inwestowania, czyli głównie lokat bankowych. W obliczu rosnącej inflacji pieniądze zgromadzone na depozytach bankowych realnie tracą na wartości, co oznacza, że szukamy sposobów za podniesienie swojej stopy zwrotu przy zachowaniu podobnego bezpieczeństwa. Własne mieszkanie na wynajem jest tu bardzo atrakcyjną formą, co znajduje swoje odzwierciedlenie w cenach.


Trzecią sprawą jest bardzo dobra opinia na temat nieruchomości, jako aktywów. Jest to coś materialnego, co w okresach dekoniunktury nie traci na wartości 70-80%, jak to ma czasem miejsce na rynku finansowym. Do tego sumy, które uzyskujemy z nieruchomości liczone są zazwyczaj w tysiącach złotych, dzięki czemu zauważamy je w naszych domowych budżetach. Nie jest to 50 zł dywidendy, które możemy uzyskać z niewielkiego pakietu akcji.

To wszystko, w połączeniu z oczekiwaniem dalszych wzrostów cen mieszkań, sprawia że rynek nieruchomości znajduje się dzisiaj na wznoszącej i można oczekiwać, że w 2020 roku ceny pójdą jeszcze bardziej w górę.

Co dalej z cenami nieruchomości?


Znając czynniki wpływające na rynek nieruchomości można pokusić się o budowanie określonych scenariuszy cenowych na najbliższą przyszłość. Scenariusze te w dużej mierze zależą od założeń, które przyjmiemy.

Jeżeli założymy, że w gospodarce czeka nas spowolnienie, które objawi się również zahamowaniem dynamiki wynagrodzeń, wzrostem bezrobocia i spadkiem zamożności gospodarstw domowych, z pewnością nasz optymizm będzie mniejszy. Podobnie uznamy analizując rosnącą inflację i możliwość podniesienia stóp procentowych. Z jednej strony spadnie rentowność wynajmu mieszkań kupionych na kredyt, a z drugiej wzrośnie atrakcyjność lokat bankowych i obligacji. Oba te czynniki powinny przełożyć się na osłabienie popytu na rynku mieszkaniowym.

Zakładając jednak, że jeszcze przez pewien czas warunki makroekonomiczne będą na podobnym poziomie co dziś, można przyjąć że rosnące ceny nieruchomości będą przyciągały kolejnych inwestorów sfrustrowanych ujemnym realnym oprocentowaniem lokat. Wiedząc, że na depozytach mamy zgromadzone bardzo duże sumy pieniędzy, można oczekiwać że ten popyt wyniesie ceny mieszkań jeszcze wyżej.

Ja sam jestem zdania, że rynek nieruchomości w 2020 roku pozostanie nadal mocny. Ewentualne spowolnienie w gospodarce będzie potrzebowało trochę czasu, żeby negatywnie przełożyć się na apetyty zakupowe Polaków. Musimy pamiętać też o tym, że popyt inwestycyjny nadal pozostaje wysoki, a jeżeli dobry sentyment się utrzyma, oszczędzający będą przesuwali środki z lokat bankowych na rynek nieruchomości.

Poniżej prezentuję nagranie z mojego wystąpienia, podczas którego omówiłem powyższe kwestie ilustrując je dodatkowo wykresami obrazującymi zarówno aktualne tendencje, jak i czynniki wpływające na rynek.


GPW przegrywa walkę o kapitał oszczędzających


Z przykrością również muszę stwierdzić, że polski rynek kapitałowy nie bez powodu przegrywa z rynkiem nieruchomości rywalizację o pieniądze inwestorów indywidualnych.

Jako powód można wskazać tu w zasadzie wszystkie aktualne bolączki polskiej giełdy. Znaczną ich listę wymienił niedawno Przemek Staniszewski w świetnym artykule o PPK. Brak stabilnego dopływu kapitału (a w zasadzie stały odpływ), wolty polityczne w spółkach z udziałem Skarbu Państwa oraz opieszałość w ściganiu afer giełdowych sprawiają, że myśląc o ulokowaniu oszczędności życia na długie lata raczej nie myśli się o rynku kapitałowym. Wspomniane czynniki odbijają się również na stopach zwrotu, które gdyby były wyższe, byłyby w stanie przyciągnąć kapitał oszczędzających, jak miało to miejsce w latach 2005-2007.

Dlatego narzekając na to, że kapitał płynie do nieruchomości, a nie na giełdę musimy uświadomić sobie, że jest to w dużej mierze wina działań i zaniechań polityków wpływających bezpośrednio i pośrednio na kształt i jakość polskiego rynku kapitałowego. I nie chodzi tu o sztuczne kreowanie czynników przekładających się pozytywnie na wyceny akcji, ale o wyeliminowanie tych czynników, które dołują zarówno wyceny, jak i zaufanie.

Niedawno władze GPW zakomunikowały, że w 2020 roku spodziewają się, w przeciwieństwie do lat poprzednich, napływu kapitału na giełdę mającego swoje źródła w PPK i OFE. Dodatkowo w dniu wczorajszym pokazały się optymistyczne dane z rynku funduszy inwestycyjnych wskazujące, że w grudniu umorzenia jednostek wyhamowały, a w obszarze małych i średnich spółek udało się wypracować niezły plus. Czy obserwujemy punkt zwrotny na GPW? Czas pokaże.

Pewnym natomiast jest, że jeszcze przez długi czas to rynek nieruchomości będzie pierwszym wyborem Polaków w kwestii lokowania większych sum pieniędzy. Mimo, że obecne ceny mają silne uzasadnienie w czynnikach popytowych, zapewne rok 2019 był pierwszym, w którym dynamika wzrostu cen przekroczyła dynamikę wzrostu wynagrodzeń. A to otwiera drzwi do formowania jakiejś bańki cenowej.

Jak będzie, zobaczymy.


5 komentarzy:

  1. Witaj Radku, z tej strony Rafał. Na wstępie chciałem pogratulować świetnego wykładu i wyrobionej opinii na scenie inwestorskiej.

    Analizowałem rynek nieruchomości w Polsce i doszedłem do takich wniosków:

    dlaczego nieruchomości mogą tanieć:
    - nadchodzi niż demograficzny, nie będzie komu kupować nowych mieszkań
    - W związku z podwyższeniem płacy minimalnej wzrosną koszty dla pracodawców, którzy będą zmuszeni szukać oszczędności poprzez redukowanie etatów, itp. Po czym wzrośnie stopa bezrobocia i inflacja, a wraz z nią koszty życia. Polacy będą zmuszeni szukać oszczędności co odbije się także na rynku nieruchomości. Spadek popytu zahamuje podwyżki na tym rynku. Dodatkowo wzrost płacy minimalnej nie powinien mocno zachwiać rynkiem nieruchomości, ponieważ zdolność kredytowa przy tej płacy jest niewielka
    - wraz ze wzrostem płacy minimalnej zwiększy się inflacja, co spowoduje wzrost stóp procentowych, natomiast ich wzrost spowoduje mniejszą ilość zaciąganych kredytów co poskutkuje spadkiem popytu na nieruchomości, aby deweloperzy utrzymali sprzedaż będą musieli obniżyć ceny nieruchomości
    - od 1 stycznia 2020 roku otwarcie rynku pracy w Niemczech dla Ukraińców może spowodować migrację tych pracowników z Polski, spowoduje to spadek popytu na wynajem i kupno mieszkań
    - powoli rośnie bezrobocie i tym samym obniży się skłonność do zaciągania kredytów hipotecznych
    - recesja w USA i Niemczech oraz zachwiania polityczno-gospodarcze w końcu dotrą do Polski, co spowoduje zaostrzenie polityki kredytowej (mniej udzielonych kredytów)
    - banki sugerują od kilku kwartałów trudniejszy dostęp do finansowania kredytów
    - ostatnie największe podwyżki były w mniejszych miastach (Łódź, Zielona Góra, Katowice, itp.) co oznaczać może, że inwestorzy zaczynają lokować pieniądze w mniejszych miejscowościach ponieważ tylko tam jest jeszcze impuls wzrostowy, w dużych miastach jest już za drogo i zbyt ryzykownie. Oznacza to, że jesteśmy przy końcówce boomu i zbliża się korekta
    - z kwartału na kwartał zawierane jest mniej transakcji, ale po droższej cenie, wskazuje to na kończący się trend

    dlaczego nieruchomości mogą drożeć:
    - historycznie niskie stopy procentowe napędzają inwestycje w nieruchomości, jeśli RPP utrzyma niskie stopy procentowe to lokaty nadal będą nisko oprocentowane przez co popyt na lokowanie pieniędzy w nieruchomościach nie zmaleje
    - napływ ludności z Ukrainy, którzy muszą gdzieś mieszkać
    - płaca minimalna będzie rosnąć, co spowoduje, że zwiększy się zdolność kredytowa niektórych ludzi (ale jednocześnie wzrośnie inflacja i wzrosną stopy procentowe, co może zmniejszyć ich zdolność. Jednocześnie zdolność kredytowa przy tej płacy jest niewielka)
    - rosną ceny prądu i paliwa co powoduje wzrost cen materiałów budowlanych, przez co rosną koszty budowy
    - rosną ceny gruntów budowlanych, przez trudności ze znalezieniem dobrej lokalizacji działki
    - od 1 stycznia 2020 roku otwarcie rynku pracy w Niemczech dla Ukraińców może spowodować migrację tych pracowników z Polski, co spowoduje niedobór tanich pracowników budowlanych, ponieważ stanowią oni większość na rynku deweloperskim. Doprowadzić to może do niedoboru pracowników i wymuszeniu na deweloperach walkę o nich oferując wyższe zarobki, co podwyższy koszty budowy
    - zostanie uruchomiony DFG (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), którego koszty zapewne poniosą klienci
    - Ze względu na mniejszą ilość wydań pozwoleń na budowę, spadnie podaż mieszkań, co przy nieustannym popycie ze strony kupujących może spowodować rosnące ceny
    - ludzie mieszkają w przeludnionych mieszkaniach, chcą je wymienić na nowe, chcą podwyższyć swój standard życia
    - ceny mieszkań w Polsce są niższe niż ceny europejskie, więc wraz z wyrównywaniem się płacy Polskiej do EU, ceny mieszkań również będą się wyrównywać

    Zmierzam do tego, że nie możemy zakładać jednego scenariusza, który się wydarzy. Możemy jedynie oszacować z jakim prawdopodobieństwem dany scenariusz się ziści. Nikt z nas nie ma szklanej kuli i nie wiemy w jakim kierunku to podąży, ale możemy się przygotować gdy pewien scenariusz będzie bardziej klarowny. Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Masz rację, że paleta czynników jest bardzo szeroka. Nie chcę odnosić się w ten czy inny sposób do każdego z wymienionych przez Ciebie czynników, ale niektóre z nich są bardziej istotne niż inne, podobnie jak niektóre mają szansę zrealizować się w perspektywie najbliższych 3--5 lat, podczas gdy samo zaprognozowanie 2020 roku jest wystarczająco trudne.

      Pocieszeniem dla posiadających bądź inwestujących w nieruchomości jest fakt, że oprócz zmiany ceny mogą one przynosić bieżące dochody z wynajmu. Dlatego niezależnie od tego czy za rok mieszkania będą o 5% tańsze czy droższe (a przecież rzadko kupujemy je na rok), zawsze gotówka, większa lub mniejsza, będzie płynęła.

      Do rozpracowywanie zagadnień takich jak stopy procentowe i poziom zatrudnienia to już zadanie dla tęgich głów ekonomicznych, a nie zwykłego zjadacza chleba.

      Dlatego moim zdaniem najlepiej sprawdza się zysk z nieruchomości, który wypracowujemy swoimi działaniami, a nie oczekiwanie, że rynek przesunie się w tę czy inną stronę.

      Usuń
  2. Dla ludzi giełda i rynki finansowe jest zbyt skomplikowana, brak edukacji. Przypadek frankowiczów, waluta nie może przecież drożeć! Umowy frankowe były ok, do czasu. Nieruchomości to przeświadczenie z czasów komuny. Tylko w Polsce każdy musi posiadać mieszkanie na własność i pazerność wynajmujących. Myślę że kataster załatwi sprawę, uzdrowi rynek. 5% zwrotu z nieruchomości to porażka inwestycyjna.

    OdpowiedzUsuń
  3. Rynek nieruchomości jest dość złożonym tworem i mówienie o całości jest zbyt daleko posuniętym uproszczeniem. Czym innym są nieruchomości przemysłowe, logistyczne, handlowe, biurowce, mieszkaniówka. W pierwszych 2 kategoriach mamy właściwie transakcje prywatne skrojone mocno pod potrzeby klienta. W 3 kategorii mamy przesycenie. W wielu miastach jest już problem z komercjalizacją powierzchni. Czynniki wzrostu są w ostatnich 2 kategoriach.

    Boom w mieszkaniówce to operacja polityczna mająca na celu wyciągnięcie kasy z banków, tapczanów i skarpet. Przyjdzie odpływ. Zobaczymy kto będzie pływać bez gaci.

    OdpowiedzUsuń

LinkWithin

Related Posts with Thumbnails