Rynek nieruchomości - zderzenie ze ścianą

Tematyka nieruchomościowa jeszcze niedawno rozpalała emocje inwestorów. Zarówno tych profesjonalnych, jak i zwykłych obywateli posiadających do ulokowania większe oszczędności. Koronawirus zmienił wszystko i wygląda na to, że na przynajmniej rok możemy zapomnieć o wzrostach cen.

Zagadnień, które chcę poruszyć w dzisiejszym tekście jest tak wiele, że trudno będzie je wszystkie uporządkować w spójną całość. Jeszcze do niedawna wydawało się, że wszystkie możliwe czynniki sprzyjają dalszym wzrostom cen nieruchomości. Obecnie, kiedy się poważniej zastanowić, można znaleźć tylko jeden taki czynnik, podczas gdy wszystko inne przemawia za spadkiem cen.

Ja sam zaliczałem się do grona rynkowych optymistów. Pracując na co dzień z rynkiem nieruchomości obserwowałem niemal z każdej strony przejawy coraz silniejszej pogoni za mieszkaniami. Swoim zapatrywaniom dałem wyraz podczas mojego wystąpienia na Forum Finansów i Inwestycji. Zapis wideo z tego wydarzenia oraz krótki komentarz możecie nadrobić w moim styczniowym tekście.

W dniu dzisiejszym podzielę się moimi zaktualizowanymi spostrzeżeniami na ten temat. Nie będę opierał się na danych statystycznych, gdyż rzetelne opracowania poznamy dopiero za kilka miesięcy. Opiszę jedynie to, co obserwuję w mojej pracy każdego dnia, co mówią moi klienci oraz jaki mam pogląd na dalszy rozwój rynku nieruchomości w Polsce.

Podsumowując czynniki przemawiające dotychczas za wzrostem cen, można je zgrupować w kilka punktów. Pierwszym z nich była rosnąca zamożność społeczeństwa. Mimo coraz wyższych cen mieszkań wynagrodzenia rosły jeszcze szybciej, dzięki czemu siła nabywcza w obszarze nieruchomości z każdym kwartałem się poprawiała. Przekładało się to również na zdolność kredytową, która była wysoka i wspinała się co kwartał na nowe poziomy. W ostatnich miesiącach szybki wzrost cen nieco osłabił tę tendencję, ale jej nie zanegował.

Drugim czynnikiem były niskie stopy procentowe. Z jednej strony kalkulacja raty kredytowej do przeciętnego dochodu gospodarstwa domowego wypadała korzystnie, a z drugiej, atrakcyjność lokowania pieniędzy w bankach była bardzo niska.

Trzecim czynnikiem był brak alternatywnych sposobów na ulokowanie większych sum pieniędzy. Słabość rynku kapitałowego była tu kluczowa, gdyż w zasadzie, oprócz lokat, giełda i fundusze inwestycyjne to jedyna realna alternatywa dla większych sum.

I w końcu czwarty czynnik, chyba najistotniejszy, to przekonanie społeczeństwa, że ceny nieruchomości będą w dalszym ciągu rosły. Ten optymizm był bardzo widoczny i w zasadzie większym zmartwieniem niż przyszłe zachowanie cen (czy rentowność najmu) było to, aby kupić zanim ceny pójdą jeszcze wyżej.

To wszystko właśnie się skończyło.

Obecny kryzys wywołany walką z koronawirusem uderzy w rynek nieruchomości ze wszystkich stron. Odbije się zarówno na chęci kupujących do kupowania, na chęci najemców do wynajmowania, jak i na chęci banków do kredytowania. Postaram się omówić te wszystkie elementy po kolei.

Przede wszystkim jest to wydarzenie, które uderza w realną gospodarkę. Nie jest to kryzys na rynkach finansowych, który powoduje spadek wycen tego i owego. Ludzie stracą pracę, firmy stracą płynność, a sektor publiczny będzie musiał wydać mnóstwo pieniędzy, żeby osłabić tego skutki, co i tak będzie kroplą w morzu potrzeb. Nie wiemy jeszcze, jak długo potrwa najgorsza faza, ale wiele wskazuje na przynajmniej dwa-trzy miesiące.

Omówmy skutki obecnych wydarzeń na poszczególne składowe sytuacji na rynku nieruchomości.

Sytuacja gospodarstw domowych

Ta z pewnością ulegnie pogorszeniu. Wiele biznesów przymusowo ograniczyło lub zamknęło swoją działalność. Bez przychodów z każdym kolejnym tygodniem będą one traciły płynność finansową i upadały. Pójdzie za tym z jednej strony pogorszenie sytuacji przedsiębiorców, jako żywicieli rodziny (długi, komornicy etc.), a z drugiej strony pracowników, którzy nieuchronnie stracą zatrudnienie. 

Na chwilę obecną jeszcze o tym nie myślimy, ale to już zaczyna się dziać. Na razie gospodarstwa domowe konsumują oszczędności i zapasy gotówki, ale lada dzień zaczną się one kurczyć. Perspektywa utraty pracy przez jednego lub oboje małżonków sprawia, że przestajemy myśleć o kupnie nowego lokum. Nawet jeżeli obecne jest za ciasne, wolimy w nim zostać, gdyż nie wiadomo, co przyniesie przyszłość. A ta nie rysuje się różowo. 

W perspektywie powyższego spada również skłonność do zadłużania się. Dotknie to zwłaszcza osób średnio zarabiających, kupujących mieszkania w kredycie z 10% wkładem własnym. Zaobserwujemy to niebawem w statystyce wniosków o kredyt hipoteczny.

Ostygnie również popyt ze strony osób lepiej sytuowanych, które kupowały nieruchomości za gotówkę. Duża część z nich zapewne pohamuje swoje plany zakupowe, wybierając wyższość gotówki w obecnej, mocno niepewnej sytuacji. Nie jest tajemnicą, że w razie pilnej potrzeby spieniężenie mieszkania może nie być takie proste. W tym kontekście nawet trzymanie środków na marnie oprocentowanej lokacie w banku, przynajmniej przez kolejny kwartał lub dwa, będzie wydawało się lepszą alternatywą. W trudnych czasach gotówka ma prymat nad innymi aktywami, nawet jeżeli nie generuje atrakcyjnej stopy zwrotu.

Warto również spojrzeć na sytuację gospodarstw domowych jako sprzedających. Spodziewam się, że obecne warunki pociągną za sobą znacznie wyższą skłonność do obniżenia ceny, byle tylko przyspieszyć transakcję i spieniężyć posiadaną nieruchomość. Kiedy perspektywy są niepewne, lepiej jest mieć 300 tys. zł gotówki na koncie niż trzymać cenę w oczekiwaniu, że uzyska się 10 tys. zł więcej.

Polityka banków

Banki w obecnej sytuacji znalazły się w epicentrum wydarzeń. Z jednej strony słyszymy o ograniczeniu wypłat dywidendy, z drugiej o trudnościach przedsiębiorców, którzy mogą mieć problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań. Po stronie konsumenckiej banki już wysunęły szereg działań mających ulżyć osobom, które posiadają zaciągnięte kredyty. W tej zawierusze akcja kredytowa dla nowych klientów może napotkać liczne problemy.

Po pierwsze, banki przykręcą śrubę przy weryfikowaniu zdolności kredytowej klientów. Zaświadczenia o dochodach za rok 2019 czy też zaświadczenia o zarobkach za luty właśnie przechodzą do historii. Na chwilę obecną wiadomo, że będzie gorzej, ale nie wiadomo jak bardzo. Nie wiedzą tego również banki, więc będą podwójnie ostrożne w udzielaniu nowych kredytów. Mając na uwadze dotychczasowe doświadczenia z kryzysu nieruchomościowego sprzed dekady, bankowcy dobrze wiedzą, że niebawem spuchną im portfele złych kredytów, gdzie raty nie są spłacane.

Kolejna kwestia to wycena nieruchomości. Analitycy bankowi oceniając wartość nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu szacują, ile będzie można za nią uzyskać w sytuacji przyspieszonej sprzedaży. Obecnie sytuacja jest na tyle szalona, że korekta na wymuszoną sprzedaż z pewnością będzie wyższa niż dotychczas, zwłaszcza w wypadku domów. A to z kolei oznacza, że bank udzieli na daną nieruchomość mniejszego kredytu (zażąda wyższego wkładu własnego) niż dotychczas.

Trzeci aspekt jest typowo praktyczny. Procedury kredytowe z pewnością potrwają dłużej. Ograniczenia w poruszaniu się, zwolnienia lekarskie, kwarantanny i praca z domu nie ułatwiają funkcjonowania tak dużej instytucji, jaką jest bank. Dlatego należy oczekiwać, że kupujący znacznie dłużej poczekają na uzyskanie kredytu, a sprzedający na uzyskanie niezbędnych zaświadczeń.

Oddzielną kwestią jest sytuacja sprzedających zadłużonych w walutach obcych, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Jeszcze w styczniu kosztował on 3.90 zł, podczas gdy kilka dni temu trzeba było za niego zapłacić 4,35 zł. Oznacza to, że wartość kredytów wycenianych w tej walucie dramatycznie wzrosła. Niekiedy znów będziemy mieli sytuację, że aby sprzedać nieruchomość objętą kredytem frankowym, trzeba będzie wyłożyć gotówkę z własnej kieszeni, gdyż cena sprzedaży nie pozwoli na spłatę zobowiązania. Najpewniej będzie to oznaczało brak możliwości sprzedaży danej nieruchomości oraz wyższe bieżące raty.

Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości

Dotychczas niewiele rzeczy było tak pewnych, jak mieszkanie na wynajem. Różnie liczono rentowności, ale zazwyczaj wynik był zdecydowanie lepszy od lokaty bankowej, i to bez uwzględnienia spodziewanego wzrostu wartości mieszkania. Obecnie pojawiło się wiele czynników sugerujących, że z najmem nie będzie już tak różowo.

Po pierwsze, spodziewane spowolnienie gospodarcze przełoży się negatywnie na rynek najmu. Mniej osób będzie sobie w stanie pozwolić na wynajęcie mieszkania i znaczna część  młodych ludzi powróci do domów rodzinnych. Oczywiście pewną częścią tego zjawiska będzie wzrost odsetka najemców, którzy nie płacą czynszu właścicielom.

Po drugie, zamknięcie granic wpłynęło znacząco na imigrację zarobkową z Ukrainy. Mamy początek sezonu budowlanego, a pracownicy ze wschodu nie mają jak przyjechać. Zazwyczaj na zajmowali oni segmentu premium na rynku najmu, ale stanowili istotny składnik popytu na tym rynku.

Po trzecie, ruch turystyczny w zasadzie zamarł. Zapewne w kolejnych miesiącach sytuacja nie ulegnie znaczącej poprawie, co mocno uderzy w branżę wynajmu krótkoterminowego. W połowie marca przez tydzień obowiązywał nawet prawny zakaz tej formy najmu, ale został on zniesiony.

W każdym razie duża część mieszkań na wynajem krótkoterminowy straciła rentowność nie tylko w zakresie zakładanego zysku, ale często w stopniu pokrywającym koszty czy ratę kredytu. Wielu właścicieli takich mieszkań przestawia się na najem długoterminowy, co sprawia, że rynek najmu zalewa właśnie podaż mieszkań. Przy zmniejszonym popycie przekłada się to negatywnie na stawki czynszu i poziomy rentowności, do których przyzwyczajeni byliśmy dotychczas.

W kontekście atrakcyjności inwestycyjnej, warto jeszcze wspomnieć o flipach, które były do niedawna bardzo popularne. Tu z jednej strony pojawiły się utrudnienia w obrocie (wspomniane banki, chwilowy zastój u notariuszy) oraz problemy z popytem (o tym cały dzisiejszy tekst), ale poprawi się równocześnie sytuacja z podażą perełek inwestycyjnych. Dużego znaczenia nabiera obawa sprzedających, że z każdym dniem trudniej będzie sprzedać nieruchomość za żądane pieniądze, więc elastyczność w negocjacjach jest znacznie większa. W miarę pogarszania się sytuacji kredytobiorców i gospodarstw domowych, coraz więcej osób zdecyduje się na sprzedaż mieszkania w celu wyjścia ze spirali zadłużenia. Jest to czynnik długoterminowo sprzyjający fliperom.

Atrakcyjność inwestycyjnych alternatyw

Wspominałem, że o popycie na nieruchomości decyduje relatywny brak sensownych alternatyw dla dużych sum pieniędzy. Niskie stopy procentowe skreślały dotychczas lokaty, a marna kondycja warszawskiego rynku kapitałowego wypychała oszczędzających na rynek nieruchomości.

Obecnie polska giełda doświadczyła najbardziej dynamicznych spadków w swojej historii. Sytuacja na rynku jest na tyle zmienna, a sytuacja gospodarcza tak mocno niepewna, że swoje znaczące środki na giełdę przesunie raczej nieliczna grupa łapaczy dołków. Oszczędzający jeszcze kilka dni temu koncentrowali się na gromadzeniu zapasu papieru toaletowego, więc z pewnością w obszarze inwestycji postawią na płynność i dostępność kapitału. Warszawska giełda tuż po krachu raczej nie prezentuje się atrakcyjnie.

Obniżka stóp procentowych przez RPP

Na ostatnim posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu głównej stopy procentowej z poziomu 1,5% do pułapu 1%. W normalnej sytuacji gospodarczej byłby to czynnik przekładający się na wzrost atrakcyjności kredytu i spadek atrakcyjności lokat bankowych.

Jednak aktualnie mamy warunki bardzo szczególne i moim zdaniem nie będzie to miało wielkiego znaczenia przy wspieraniu rynku nieruchomości. Kupowanie na kredyt to ryzyko z punktu widzenia gospodarstwa domowego, a z punktu widzenia inwestycyjnego (w powyższym kontekście sytuacji na rynku najmu) może być drogą do poważnych problemów finansowych.

Z drugiej strony marna lokata, czy nawet zupełnie nieoprocentowane konto w banku wydają się dzisiaj być bardzo atrakcyjne. Zarobienie ułamka procenta więcej nie jest dziś warte ryzyka wiążącego się z zamrożeniem gotówki w aktywach, z których stopa zwrotu stoi dziś pod bardzo dużym znakiem zapytania.

Zmiana paradygmatu co do wzrostu cen

Dotychczas panowało powszechne przekonanie, że ceny nieruchomości będą rosły. Przekonanie to było uzasadnione wszystkimi elementami układanki, które znajdowały się na swoich miejscach. Niskie bezrobocie, rosnące dochody, rentowny najem, niskie stopy procentowe i rosnące systematycznie ceny utwierdzały wszystkich w przekonaniu, że rynek jest mocny, zdrowy, a dobra passa będzie kontynuowana.

Obecnie układanka się rozsypała, co opisuję w dzisiejszym wpisie. Niemal nic nie wspiera już tezy o wzroście cen, a wręcz przeciwnie, każdy element zapala czerwoną lampkę. W jednej chwili przekonanie, że ceny będą rosły zostało złamane.

Jest to o tyle istotne, że ostatnia hossa na rynku nieruchomości była kreowana przez bardzo silny popyt, którego głównym elementem było właśnie oczekiwanie, że nieruchomości będą coraz droższe. Kupowali inwestorzy, bo perspektywy wzrostu cen i bieżących stóp zwrotu były dobre. Kupowali konsumenci, bo czuli się pewnie co do własnych zdolności zarobkowych, i nie bali się zaciągać kredytów. Powyższe czynniki sprawiły, że ceny rosły nawet mimo rekordowej podaży nowych mieszkań.

Bieżące obserwacje i spostrzeżenia

Powyższe elementy nieruchomościowej układanki wymieniłem wedle mojej wiedzy, doświadczenia i spodziewanych rezultatów. W tym miejscu chcę podzielić się z Wami moimi obserwacjami z pierwszej linii frontu, które również dobrze świadczą o nastrojach na rynku, wyprzedzając wszystkie statystyczne dane.

Po pierwsze, ludzie nie chcą się spotykać. Sprzedający wstrzymują oględziny, podobnie robią kupujący. Każdy koncentruje się na zdrowiu swoim i swoich bliskich, a w tym kontekście spotykanie się z obcymi osobami w ich lub naszym mieszkaniu jest postrzegane jako skrajnie nieodpowiedzialne. Spodziewany przebieg epidemii wskazuje, że stan ten potrwa jeszcze przynajmniej miesiąc.

Po drugie, notariusze pozamykali się na klucz. Być może trudno w to uwierzyć, ale umówienie aktu notarialnego jest dzisiaj nie lada problemem. Każdy rozumie ryzyko i nikt nie ma tego notariuszom za złe, a strony często wolą przekroczyć terminy zawarte w umowie przedwstępnej, aniżeli ryzykować spędzenie godziny w zamkniętej przestrzeni twarzą w twarz z obcymi osobami.

Po trzecie, pojawiają się problemy z uzyskiwaniem dokumentów. Urzędy nie pracują lub pracują w znacznie okrojonym składzie osobowym. Można zapomnieć o dotychczasowych terminach na uzyskanie zaświadczenia czy wyrysu. Deweloperzy mają problemy z odbiorami inwestycji, gdyż nadzór budowlany również ograniczył swoją aktywność. Nawet w optymistycznym scenariuszu zakładającym, że w maju powoli wszystko zacznie wracać do normalności, spiętrzenie zaległości będzie tak duże, że każdy je odczuje.

Wielką niewiadomą jest sytuacja w bankach. Na razie za wcześnie na przesądzanie co się zmieniło, ale pojawiają się pierwsze opóźnienia w procedurach kredytowych. Trzeba będzie dawać sobie więcej czasu w umowach przedwstępnych.

Po piąte, coraz częściej słyszy się o rozpadających się transakcjach. Jeżeli kupujący pracuje w branży, która będzie mocno dotknięta obecną sytuacją, woli często utracić cały zadatek lub jego część, ale wycofać się z transakcji. Słyszałem już o kilku takich przypadkach. W jednym kupujący posiadał biuro podróży i łatwo dziś ocenić, jak obecna sytuacja wpłynie na jego kondycję finansową.

Po szóste, sytuacja w sądach wskazuje na to, że rozpatrywanie wniosków o wpis w księdze wieczystej jeszcze się przedłuży. Nie wiem, na ile jest to powszechne w skali kraju, ale kilka sądów odwołało całe wokandy na kwiecień. Zakładając, że przełoży się to na pracę sędziów i referendarzy w wydziałach wieczystoksięgowych, nie spodziewajmy się niczego dobrego. Już teraz na wpis czeka się w Warszawie pół roku, a spodziewam się, że ten czas istotnie się wydłuży.

Co dalej z rynkiem nieruchomości?

W dzisiejszym wpisie wymieniłem szereg czynników, które w kolejnych tygodniach, miesiącach i kwartałach wpłyną na rynek nieruchomości. Niestety z bardzo wysokim prawdopodobieństwem należ stwierdzić, że wpływ ten będzie negatywny.

Pierwszym szokiem będzie spadek wartości obrotu nieruchomościami. Kiedy obawiamy się o zapasy żywności i zdrowie najbliższych, kwestie inne schodzą na dalszy plan. W połączeniu ze wspomnianymi trudnościami notarialnymi przełoży się to na skokowe wyhamowanie transakcji, co potrwa zapewne jeszcze z miesiąc lub dwa (zależnie od rozwoju epidemii).

Oprócz tego zaobserwujemy znaczny spadek popytu. Dopóki nie opadnie kurz i wszyscy nie oszacujemy strat, kupujący powstrzymają się z zakupami. Potrwa to zapewne ponad pół roku. Przez ten czas poznamy losy epidemii (zakładam tu optymistycznie, że potrwa ona jeszcze ze 2 miesiące), ale będziemy również obserwowali kolejne jej skutki. Przedsiębiorstwa będą się chwiały i upadały, firmy będą zwalniały pracowników, a sami pracownicy będą w pierwszej kolejności myśleli o powrocie do stabilizacji finansowej.

Przełoży się to niestety na znaczący spadek cen na rynku, głównie wtórnym. Sprzedający, w obliczu braku popytu, będą stopniowo obniżali swoje oczekiwania cenowe, a ich elastyczność negocjacyjna będzie rosła. Każdy miesiąc oczekiwania na kupca i każdy tydzień, kiedy telefon nie dzwoni będą zmiękczały sprzedających.

Dramat przeżyją inwestorzy z obszaru najmu krótkoterminowego. Obecny zastój potrwa zapewne jeszcze przez kolejne miesiące, co postawi właścicieli takich mieszkań przed trudnymi decyzjami. Albo sprzedaż nieruchomości tak szybko, jak to możliwe, albo akceptacja niższych stawek właściwych dla najmu długoterminowego. Kryzys tego sektora nie wpłynie dobrze ani na ceny transakcyjne, ani na rentowność najmu.

Wiele wskazuje na to, że posiadacze lokali w formule aparthotelu lub condohotelu przetestują płynność wyjścia z tej formy inwestycji. Jak pisałem w moim tekście o powyższych obiektach, w sytuacji kryzysowej każdy chce sprzedać, a prawie nikt nie chce kupić. Można więc powiedzieć, że będzie tu swoisty squeeze. Pozostaje mieć nadzieję, że na tę formę inwestowania decydowały się głównie zamożne osoby, które nie zostaną postawione przed finansową ścianą.

Rynek pierwotny tworzy z rynkiem wtórnym system naczyń połączonych. Spadek popytu odczują z pewnością deweloperzy, którzy będą musieli dokonać korekty w obszarze cen. Koszty w dużej mierze mają już poniesione, więc w pierwszej kolejności ucierpi rentowność. Spółki deweloperskie oberwą również od strony podwykonawców (choroby, wakaty, opóźnienia), jak i z obszaru administracyjnego (opóźnienia pozwoleń, odbiorów). W każdym razi wyniki za rok 2020 i 2021 z pewnością będą słabsze od oczekiwanych.

Na koniec warto wspomnieć, że w tej sytuacji będzie również grupa inwestorów którzy na niej zyskają. Jeżeli epidemia odbije się mocno na gospodarce i zamożności obywateli, pojawią się okazje inwestycyjne, które będzie można umiejętnie wykorzystać. Stare powiedzenie mówi aby kupować kiedy leje się krew i tu również ta zasada się sprawdzi. Wielką niewiadomą będzie ustalenie, kiedy jest odpowiednio tanio. Bo jeżeli ceny będą spadały w szybkim tempie to nawet z pozoru atrakcyjny zakup może się nie powieść, jeżeli nie uda się tej nieruchomości drożej sprzedać. Przy długoterminowym uśrednianiu ceny rynek mieszkaniowy nie jest wdzięczny do akumulowania małą łyżeczką.

Podsumowując, uważam że w bardzo krótkim czasie odwróceniu uległy wszystkie czynniki wspierające dotychczasowy wzrost cen nieruchomości. Przez pół roku będziemy przeżywali fazę szoku i wstrzymania działań, w oczekiwaniu na wytyczenie dalszego kierunku. Wiele wskazuje na to, że ponowny powrót na ścieżkę wzrostu gospodarczego i optymizmu co do przyszłości może potrwać ponad rok i to w scenariuszu szybkiego wygaszenia epidemii.

Z każdym miesiącem będziemy dysponowali szerszą wiedzą, ale na chwilę obecną perspektywy rynku nieruchomości nie rysują się zachęcająco. Rynek sprzedającego się skończył.