piątek, 27 marca 2020

Rynek nieruchomości - zderzenie ze ścianą

Tematyka nieruchomościowa jeszcze niedawno rozpalała emocje inwestorów. Zarówno tych profesjonalnych, jak i zwykłych obywateli posiadających do ulokowania większe oszczędności. Koronawirus zmienił wszystko i wygląda na to, że na przynajmniej rok możemy zapomnieć o wzrostach cen.

Zagadnień, które chcę poruszyć w dzisiejszym tekście jest tak wiele, że trudno będzie je wszystkie uporządkować w spójną całość. Jeszcze do niedawna wydawało się, że wszystkie możliwe czynniki sprzyjają dalszym wzrostom cen nieruchomości. Obecnie, kiedy się poważniej zastanowić, można znaleźć tylko jeden taki czynnik, podczas gdy wszystko inne przemawia za spadkiem cen.

Ja sam zaliczałem się do grona rynkowych optymistów. Pracując na co dzień z rynkiem nieruchomości obserwowałem niemal z każdej strony przejawy coraz silniejszej pogoni za mieszkaniami. Swoim zapatrywaniom dałem wyraz podczas mojego wystąpienia na Forum Finansów i Inwestycji. Zapis wideo z tego wydarzenia oraz krótki komentarz możecie nadrobić w moim styczniowym tekście.

W dniu dzisiejszym podzielę się moimi zaktualizowanymi spostrzeżeniami na ten temat. Nie będę opierał się na danych statystycznych, gdyż rzetelne opracowania poznamy dopiero za kilka miesięcy. Opiszę jedynie to, co obserwuję w mojej pracy każdego dnia, co mówią moi klienci oraz jaki mam pogląd na dalszy rozwój rynku nieruchomości w Polsce.


Podsumowując czynniki przemawiające dotychczas za wzrostem cen, można je zgrupować w kilka punktów. Pierwszym z nich była rosnąca zamożność społeczeństwa. Mimo coraz wyższych cen mieszkań wynagrodzenia rosły jeszcze szybciej, dzięki czemu siła nabywcza w obszarze nieruchomości z każdym kwartałem się poprawiała. Przekładało się to również na zdolność kredytową, która była wysoka i wspinała się co kwartał na nowe poziomy. W ostatnich miesiącach szybki wzrost cen nieco osłabił tę tendencję, ale jej nie zanegował.

Drugim czynnikiem były niskie stopy procentowe. Z jednej strony kalkulacja raty kredytowej do przeciętnego dochodu gospodarstwa domowego wypadała korzystnie, a z drugiej, atrakcyjność lokowania pieniędzy w bankach była bardzo niska.

Trzecim czynnikiem był brak alternatywnych sposobów na ulokowanie większych sum pieniędzy. Słabość rynku kapitałowego była tu kluczowa, gdyż w zasadzie, oprócz lokat, giełda i fundusze inwestycyjne to jedyna realna alternatywa dla większych sum.

I w końcu czwarty czynnik, chyba najistotniejszy, to przekonanie społeczeństwa, że ceny nieruchomości będą w dalszym ciągu rosły. Ten optymizm był bardzo widoczny i w zasadzie większym zmartwieniem niż przyszłe zachowanie cen (czy rentowność najmu) było to, aby kupić zanim ceny pójdą jeszcze wyżej.

To wszystko właśnie się skończyło.

Obecny kryzys wywołany walką z koronawirusem uderzy w rynek nieruchomości ze wszystkich stron. Odbije się zarówno na chęci kupujących do kupowania, na chęci najemców do wynajmowania, jak i na chęci banków do kredytowania. Postaram się omówić te wszystkie elementy po kolei.

Przede wszystkim jest to wydarzenie, które uderza w realną gospodarkę. Nie jest to kryzys na rynkach finansowych, który powoduje spadek wycen tego i owego. Ludzie stracą pracę, firmy stracą płynność, a sektor publiczny będzie musiał wydać mnóstwo pieniędzy, żeby osłabić tego skutki, co i tak będzie kroplą w morzu potrzeb. Nie wiemy jeszcze, jak długo potrwa najgorsza faza, ale wiele wskazuje na przynajmniej dwa-trzy miesiące.

Omówmy skutki obecnych wydarzeń na poszczególne składowe sytuacji na rynku nieruchomości.

Sytuacja gospodarstw domowych


Ta z pewnością ulegnie pogorszeniu. Wiele biznesów przymusowo ograniczyło lub zamknęło swoją działalność. Bez przychodów z każdym kolejnym tygodniem będą one traciły płynność finansową i upadały. Pójdzie za tym z jednej strony pogorszenie sytuacji przedsiębiorców, jako żywicieli rodziny (długi, komornicy etc.), a z drugiej strony pracowników, którzy nieuchronnie stracą zatrudnienie. 

Na chwilę obecną jeszcze o tym nie myślimy, ale to już zaczyna się dziać. Na razie gospodarstwa domowe konsumują oszczędności i zapasy gotówki, ale lada dzień zaczną się one kurczyć. Perspektywa utraty pracy przez jednego lub oboje małżonków sprawia, że przestajemy myśleć o kupnie nowego lokum. Nawet jeżeli obecne jest za ciasne, wolimy w nim zostać, gdyż nie wiadomo, co przyniesie przyszłość. A ta nie rysuje się różowo. 

W perspektywie powyższego spada również skłonność do zadłużania się. Dotknie to zwłaszcza osób średnio zarabiających, kupujących mieszkania w kredycie z 10% wkładem własnym. Zaobserwujemy to niebawem w statystyce wniosków o kredyt hipoteczny.

Ostygnie również popyt ze strony osób lepiej sytuowanych, które kupowały nieruchomości za gotówkę. Duża część z nich zapewne pohamuje swoje plany zakupowe, wybierając wyższość gotówki w obecnej, mocno niepewnej sytuacji. Nie jest tajemnicą, że w razie pilnej potrzeby spieniężenie mieszkania może nie być takie proste. W tym kontekście nawet trzymanie środków na marnie oprocentowanej lokacie w banku, przynajmniej przez kolejny kwartał lub dwa, będzie wydawało się lepszą alternatywą. W trudnych czasach gotówka ma prymat nad innymi aktywami, nawet jeżeli nie generuje atrakcyjnej stopy zwrotu.

Warto również spojrzeć na sytuację gospodarstw domowych jako sprzedających. Spodziewam się, że obecne warunki pociągną za sobą znacznie wyższą skłonność do obniżenia ceny, byle tylko przyspieszyć transakcję i spieniężyć posiadaną nieruchomość. Kiedy perspektywy są niepewne, lepiej jest mieć 300 tys. zł gotówki na koncie niż trzymać cenę w oczekiwaniu, że uzyska się 10 tys. zł więcej.

Polityka banków


Banki w obecnej sytuacji znalazły się w epicentrum wydarzeń. Z jednej strony słyszymy o ograniczeniu wypłat dywidendy, z drugiej o trudnościach przedsiębiorców, którzy mogą mieć problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań. Po stronie konsumenckiej banki już wysunęły szereg działań mających ulżyć osobom, które posiadają zaciągnięte kredyty. W tej zawierusze akcja kredytowa dla nowych klientów może napotkać liczne problemy.

Po pierwsze, banki przykręcą śrubę przy weryfikowaniu zdolności kredytowej klientów. Zaświadczenia o dochodach za rok 2019 czy też zaświadczenia o zarobkach za luty właśnie przechodzą do historii. Na chwilę obecną wiadomo, że będzie gorzej, ale nie wiadomo jak bardzo. Nie wiedzą tego również banki, więc będą podwójnie ostrożne w udzielaniu nowych kredytów. Mając na uwadze dotychczasowe doświadczenia z kryzysu nieruchomościowego sprzed dekady, bankowcy dobrze wiedzą, że niebawem spuchną im portfele złych kredytów, gdzie raty nie są spłacane.

Kolejna kwestia to wycena nieruchomości. Analitycy bankowi oceniając wartość nieruchomości jako zabezpieczenia kredytu szacują, ile będzie można za nią uzyskać w sytuacji przyspieszonej sprzedaży. Obecnie sytuacja jest na tyle szalona, że korekta na wymuszoną sprzedaż z pewnością będzie wyższa niż dotychczas, zwłaszcza w wypadku domów. A to z kolei oznacza, że bank udzieli na daną nieruchomość mniejszego kredytu (zażąda wyższego wkładu własnego) niż dotychczas.

Trzeci aspekt jest typowo praktyczny. Procedury kredytowe z pewnością potrwają dłużej. Ograniczenia w poruszaniu się, zwolnienia lekarskie, kwarantanny i praca z domu nie ułatwiają funkcjonowania tak dużej instytucji, jaką jest bank. Dlatego należy oczekiwać, że kupujący znacznie dłużej poczekają na uzyskanie kredytu, a sprzedający na uzyskanie niezbędnych zaświadczeń.

Oddzielną kwestią jest sytuacja sprzedających zadłużonych w walutach obcych, zwłaszcza we franku szwajcarskim. Jeszcze w styczniu kosztował on 3.90 zł, podczas gdy kilka dni temu trzeba było za niego zapłacić 4,35 zł. Oznacza to, że wartość kredytów wycenianych w tej walucie dramatycznie wzrosła. Niekiedy znów będziemy mieli sytuację, że aby sprzedać nieruchomość objętą kredytem frankowym, trzeba będzie wyłożyć gotówkę z własnej kieszeni, gdyż cena sprzedaży nie pozwoli na spłatę zobowiązania. Najpewniej będzie to oznaczało brak możliwości sprzedaży danej nieruchomości oraz wyższe bieżące raty.

Atrakcyjność inwestycyjna nieruchomości


Dotychczas niewiele rzeczy było tak pewnych, jak mieszkanie na wynajem. Różnie liczono rentowności, ale zazwyczaj wynik był zdecydowanie lepszy od lokaty bankowej, i to bez uwzględnienia spodziewanego wzrostu wartości mieszkania. Obecnie pojawiło się wiele czynników sugerujących, że z najmem nie będzie już tak różowo.

Po pierwsze, spodziewane spowolnienie gospodarcze przełoży się negatywnie na rynek najmu. Mniej osób będzie sobie w stanie pozwolić na wynajęcie mieszkania i znaczna część  młodych ludzi powróci do domów rodzinnych. Oczywiście pewną częścią tego zjawiska będzie wzrost odsetka najemców, którzy nie płacą czynszu właścicielom.

Po drugie, zamknięcie granic wpłynęło znacząco na imigrację zarobkową z Ukrainy. Mamy początek sezonu budowlanego, a pracownicy ze wschodu nie mają jak przyjechać. Zazwyczaj na zajmowali oni segmentu premium na rynku najmu, ale stanowili istotny składnik popytu na tym rynku.

Po trzecie, ruch turystyczny w zasadzie zamarł. Zapewne w kolejnych miesiącach sytuacja nie ulegnie znaczącej poprawie, co mocno uderzy w branżę wynajmu krótkoterminowego. W połowie marca przez tydzień obowiązywał nawet prawny zakaz tej formy najmu, ale został on zniesiony.


W każdym razie duża część mieszkań na wynajem krótkoterminowy straciła rentowność nie tylko w zakresie zakładanego zysku, ale często w stopniu pokrywającym koszty czy ratę kredytu. Wielu właścicieli takich mieszkań przestawia się na najem długoterminowy, co sprawia, że rynek najmu zalewa właśnie podaż mieszkań. Przy zmniejszonym popycie przekłada się to negatywnie na stawki czynszu i poziomy rentowności, do których przyzwyczajeni byliśmy dotychczas.

W kontekście atrakcyjności inwestycyjnej, warto jeszcze wspomnieć o flipach, które były do niedawna bardzo popularne. Tu z jednej strony pojawiły się utrudnienia w obrocie (wspomniane banki, chwilowy zastój u notariuszy) oraz problemy z popytem (o tym cały dzisiejszy tekst), ale poprawi się równocześnie sytuacja z podażą perełek inwestycyjnych. Dużego znaczenia nabiera obawa sprzedających, że z każdym dniem trudniej będzie sprzedać nieruchomość za żądane pieniądze, więc elastyczność w negocjacjach jest znacznie większa. W miarę pogarszania się sytuacji kredytobiorców i gospodarstw domowych, coraz więcej osób zdecyduje się na sprzedaż mieszkania w celu wyjścia ze spirali zadłużenia. Jest to czynnik długoterminowo sprzyjający fliperom.

Atrakcyjność inwestycyjnych alternatyw


Wspominałem, że o popycie na nieruchomości decyduje relatywny brak sensownych alternatyw dla dużych sum pieniędzy. Niskie stopy procentowe skreślały dotychczas lokaty, a marna kondycja warszawskiego rynku kapitałowego wypychała oszczędzających na rynek nieruchomości.

Obecnie polska giełda doświadczyła najbardziej dynamicznych spadków w swojej historii. Sytuacja na rynku jest na tyle zmienna, a sytuacja gospodarcza tak mocno niepewna, że swoje znaczące środki na giełdę przesunie raczej nieliczna grupa łapaczy dołków. Oszczędzający jeszcze kilka dni temu koncentrowali się na gromadzeniu zapasu papieru toaletowego, więc z pewnością w obszarze inwestycji postawią na płynność i dostępność kapitału. Warszawska giełda tuż po krachu raczej nie prezentuje się atrakcyjnie.

Obniżka stóp procentowych przez RPP


Na ostatnim posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu głównej stopy procentowej z poziomu 1,5% do pułapu 1%. W normalnej sytuacji gospodarczej byłby to czynnik przekładający się na wzrost atrakcyjności kredytu i spadek atrakcyjności lokat bankowych.

Jednak aktualnie mamy warunki bardzo szczególne i moim zdaniem nie będzie to miało wielkiego znaczenia przy wspieraniu rynku nieruchomości. Kupowanie na kredyt to ryzyko z punktu widzenia gospodarstwa domowego, a z punktu widzenia inwestycyjnego (w powyższym kontekście sytuacji na rynku najmu) może być drogą do poważnych problemów finansowych.

Z drugiej strony marna lokata, czy nawet zupełnie nieoprocentowane konto w banku wydają się dzisiaj być bardzo atrakcyjne. Zarobienie ułamka procenta więcej nie jest dziś warte ryzyka wiążącego się z zamrożeniem gotówki w aktywach, z których stopa zwrotu stoi dziś pod bardzo dużym znakiem zapytania.

Zmiana paradygmatu co do wzrostu cen


Dotychczas panowało powszechne przekonanie, że ceny nieruchomości będą rosły. Przekonanie to było uzasadnione wszystkimi elementami układanki, które znajdowały się na swoich miejscach. Niskie bezrobocie, rosnące dochody, rentowny najem, niskie stopy procentowe i rosnące systematycznie ceny utwierdzały wszystkich w przekonaniu, że rynek jest mocny, zdrowy, a dobra passa będzie kontynuowana.

Obecnie układanka się rozsypała, co opisuję w dzisiejszym wpisie. Niemal nic nie wspiera już tezy o wzroście cen, a wręcz przeciwnie, każdy element zapala czerwoną lampkę. W jednej chwili przekonanie, że ceny będą rosły zostało złamane.

Jest to o tyle istotne, że ostatnia hossa na rynku nieruchomości była kreowana przez bardzo silny popyt, którego głównym elementem było właśnie oczekiwanie, że nieruchomości będą coraz droższe. Kupowali inwestorzy, bo perspektywy wzrostu cen i bieżących stóp zwrotu były dobre. Kupowali konsumenci, bo czuli się pewnie co do własnych zdolności zarobkowych, i nie bali się zaciągać kredytów. Powyższe czynniki sprawiły, że ceny rosły nawet mimo rekordowej podaży nowych mieszkań.

Bieżące obserwacje i spostrzeżenia


Powyższe elementy nieruchomościowej układanki wymieniłem wedle mojej wiedzy, doświadczenia i spodziewanych rezultatów. W tym miejscu chcę podzielić się z Wami moimi obserwacjami z pierwszej linii frontu, które również dobrze świadczą o nastrojach na rynku, wyprzedzając wszystkie statystyczne dane.

Po pierwsze, ludzie nie chcą się spotykać. Sprzedający wstrzymują oględziny, podobnie robią kupujący. Każdy koncentruje się na zdrowiu swoim i swoich bliskich, a w tym kontekście spotykanie się z obcymi osobami w ich lub naszym mieszkaniu jest postrzegane jako skrajnie nieodpowiedzialne. Spodziewany przebieg epidemii wskazuje, że stan ten potrwa jeszcze przynajmniej miesiąc.

Po drugie, notariusze pozamykali się na klucz. Być może trudno w to uwierzyć, ale umówienie aktu notarialnego jest dzisiaj nie lada problemem. Każdy rozumie ryzyko i nikt nie ma tego notariuszom za złe, a strony często wolą przekroczyć terminy zawarte w umowie przedwstępnej, aniżeli ryzykować spędzenie godziny w zamkniętej przestrzeni twarzą w twarz z obcymi osobami.

Po trzecie, pojawiają się problemy z uzyskiwaniem dokumentów. Urzędy nie pracują lub pracują w znacznie okrojonym składzie osobowym. Można zapomnieć o dotychczasowych terminach na uzyskanie zaświadczenia czy wyrysu. Deweloperzy mają problemy z odbiorami inwestycji, gdyż nadzór budowlany również ograniczył swoją aktywność. Nawet w optymistycznym scenariuszu zakładającym, że w maju powoli wszystko zacznie wracać do normalności, spiętrzenie zaległości będzie tak duże, że każdy je odczuje.

Wielką niewiadomą jest sytuacja w bankach. Na razie za wcześnie na przesądzanie co się zmieniło, ale pojawiają się pierwsze opóźnienia w procedurach kredytowych. Trzeba będzie dawać sobie więcej czasu w umowach przedwstępnych.

Po piąte, coraz częściej słyszy się o rozpadających się transakcjach. Jeżeli kupujący pracuje w branży, która będzie mocno dotknięta obecną sytuacją, woli często utracić cały zadatek lub jego część, ale wycofać się z transakcji. Słyszałem już o kilku takich przypadkach. W jednym kupujący posiadał biuro podróży i łatwo dziś ocenić, jak obecna sytuacja wpłynie na jego kondycję finansową.

Po szóste, sytuacja w sądach wskazuje na to, że rozpatrywanie wniosków o wpis w księdze wieczystej jeszcze się przedłuży. Nie wiem, na ile jest to powszechne w skali kraju, ale kilka sądów odwołało całe wokandy na kwiecień. Zakładając, że przełoży się to na pracę sędziów i referendarzy w wydziałach wieczystoksięgowych, nie spodziewajmy się niczego dobrego. Już teraz na wpis czeka się w Warszawie pół roku, a spodziewam się, że ten czas istotnie się wydłuży.

Co dalej z rynkiem nieruchomości?


W dzisiejszym wpisie wymieniłem szereg czynników, które w kolejnych tygodniach, miesiącach i kwartałach wpłyną na rynek nieruchomości. Niestety z bardzo wysokim prawdopodobieństwem należ stwierdzić, że wpływ ten będzie negatywny.

Pierwszym szokiem będzie spadek wartości obrotu nieruchomościami. Kiedy obawiamy się o zapasy żywności i zdrowie najbliższych, kwestie inne schodzą na dalszy plan. W połączeniu ze wspomnianymi trudnościami notarialnymi przełoży się to na skokowe wyhamowanie transakcji, co potrwa zapewne jeszcze z miesiąc lub dwa (zależnie od rozwoju epidemii).

Oprócz tego zaobserwujemy znaczny spadek popytu. Dopóki nie opadnie kurz i wszyscy nie oszacujemy strat, kupujący powstrzymają się z zakupami. Potrwa to zapewne ponad pół roku. Przez ten czas poznamy losy epidemii (zakładam tu optymistycznie, że potrwa ona jeszcze ze 2 miesiące), ale będziemy również obserwowali kolejne jej skutki. Przedsiębiorstwa będą się chwiały i upadały, firmy będą zwalniały pracowników, a sami pracownicy będą w pierwszej kolejności myśleli o powrocie do stabilizacji finansowej.

Przełoży się to niestety na znaczący spadek cen na rynku, głównie wtórnym. Sprzedający, w obliczu braku popytu, będą stopniowo obniżali swoje oczekiwania cenowe, a ich elastyczność negocjacyjna będzie rosła. Każdy miesiąc oczekiwania na kupca i każdy tydzień, kiedy telefon nie dzwoni będą zmiękczały sprzedających.

Dramat przeżyją inwestorzy z obszaru najmu krótkoterminowego. Obecny zastój potrwa zapewne jeszcze przez kolejne miesiące, co postawi właścicieli takich mieszkań przed trudnymi decyzjami. Albo sprzedaż nieruchomości tak szybko, jak to możliwe, albo akceptacja niższych stawek właściwych dla najmu długoterminowego. Kryzys tego sektora nie wpłynie dobrze ani na ceny transakcyjne, ani na rentowność najmu.

Wiele wskazuje na to, że posiadacze lokali w formule aparthotelu lub condohotelu przetestują płynność wyjścia z tej formy inwestycji. Jak pisałem w moim tekście o powyższych obiektach, w sytuacji kryzysowej każdy chce sprzedać, a prawie nikt nie chce kupić. Można więc powiedzieć, że będzie tu swoisty squeeze. Pozostaje mieć nadzieję, że na tę formę inwestowania decydowały się głównie zamożne osoby, które nie zostaną postawione przed finansową ścianą.

Rynek pierwotny tworzy z rynkiem wtórnym system naczyń połączonych. Spadek popytu odczują z pewnością deweloperzy, którzy będą musieli dokonać korekty w obszarze cen. Koszty w dużej mierze mają już poniesione, więc w pierwszej kolejności ucierpi rentowność. Spółki deweloperskie oberwą również od strony podwykonawców (choroby, wakaty, opóźnienia), jak i z obszaru administracyjnego (opóźnienia pozwoleń, odbiorów). W każdym razi wyniki za rok 2020 i 2021 z pewnością będą słabsze od oczekiwanych.

Na koniec warto wspomnieć, że w tej sytuacji będzie również grupa inwestorów którzy na niej zyskają. Jeżeli epidemia odbije się mocno na gospodarce i zamożności obywateli, pojawią się okazje inwestycyjne, które będzie można umiejętnie wykorzystać. Stare powiedzenie mówi aby kupować kiedy leje się krew i tu również ta zasada się sprawdzi. Wielką niewiadomą będzie ustalenie, kiedy jest odpowiednio tanio. Bo jeżeli ceny będą spadały w szybkim tempie to nawet z pozoru atrakcyjny zakup może się nie powieść, jeżeli nie uda się tej nieruchomości drożej sprzedać. Przy długoterminowym uśrednianiu ceny rynek mieszkaniowy nie jest wdzięczny do akumulowania małą łyżeczką.

Podsumowując, uważam że w bardzo krótkim czasie odwróceniu uległy wszystkie czynniki wspierające dotychczasowy wzrost cen nieruchomości. Przez pół roku będziemy przeżywali fazę szoku i wstrzymania działań, w oczekiwaniu na wytyczenie dalszego kierunku. Wiele wskazuje na to, że ponowny powrót na ścieżkę wzrostu gospodarczego i optymizmu co do przyszłości może potrwać ponad rok i to w scenariuszu szybkiego wygaszenia epidemii.

Z każdym miesiącem będziemy dysponowali szerszą wiedzą, ale na chwilę obecną perspektywy rynku nieruchomości nie rysują się zachęcająco. Rynek sprzedającego się skończył.


65 komentarzy:

  1. jakbyśmy strzelali to ile ceny transakcyjne powinny spaść 10-15 % można liczyć ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie spadną więcej jak 2-3%.

      Usuń
    2. 20-30% zaczekajcie aż kredytobiorcy zaczną się wyprzedawać.

      Usuń
    3. Proszę sprawdzić ile spadłby ceny w Hiszpanii w czasie kryzysu finansowego. Wg.duzej części specjalistów obecny kryzys będzie o wiele poważniejszy. Zgadzam się z większością też autora. Z jedną zasadniczo nie. Czas trwania zawieruchy gospodarczej to lata a nie miesiące.

      Usuń
    4. 40% procent, za 3-4 miesiące. Krach jak na giełdzie.

      Usuń
    5. Spadek cen rozłoży się w czasie. Ludzie mają podpisane umowy deweloperskie i umowy przedwstępne, a więc umowy sprzedaży muszą zostać zawarte po ustalonych już cenach. Dopiero nowi kupujący, którzy jeszcze nie przystąpili do negocjacji, będą wpływali na obniżenie cen. Więc proces spadku cen będzie stopniowy i za marzec pewnie będzie to umiarkowanie widoczne. Za to spadek wartości obrotu będzie duży, bo siedzimy w domach.

      Usuń
    6. To nie musi być prawda, dużo z tych umów można zerwać i wielu klientów na taką opcję się decyduje.

      Usuń
    7. Potwierdzam, nie jest tak łatwo zerwać taką umowę(przynajmniej z zadatkiem). Niestety sam wstrzeliłem się idealnie przed pandemię i chciałem taką umowę zerwać korzystając z usług prawników.

      Usuń
    8. Moim zdaniem w okresie kwiecień - czerwiec ceny spadną o max 5-10%. Jak sytuacja będzie dalej zła, to potem o kolejne 5-10.
      Co do Hiszpanii, to tam przed 2008 r. budowano 800 tys. mieszkań rocznie. Skala jest nieporównywalna. Nie ma miejsca na taki ruch u nas, wg mnie.

      Usuń
  2. Mój kolega, który wynajmował swoje mieszkanie w centrum Warszawy na krótkie terminy (booking.com), w zeszłym tygodniu wystawił je do sprzedaży lub wynajmu długoterminowego. To już się dzieje.

    OdpowiedzUsuń
  3. Bardzo dobry artykuł, który świetne pokazuje co nas czeka w najbliższej przyszłości.

    OdpowiedzUsuń
  4. Superkryzys jak to mawia Cezary Graf nadszedl!!

    OdpowiedzUsuń
  5. Ludzie pozwalniani z pracy, poucinane pensje, jedna wielka niewiadoma a jeśli wiadoma to ogromny kryzys więc wszyscy co kupiliśmy m za furę pieniędzy zostaniemy z ogromnym długiem i przewartościowanymi mieszkaniami :-(

    OdpowiedzUsuń
  6. Jeżeli masz najem krótkoterminowy mieszkanie na kredyt sytuacja beznadziejna

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ale też samo wchodzenie w taki biznes na kredyt jest nierozsądne. Szybka kasa - większe ryzyko. Nie ma to tamto w finansach. Teraz nawet nie ma komu sprzedać takiego lokalu.

      Usuń
  7. Do nadętych przekonaniem o wiecznie cudownych latach, życie powiedziało, SPRAWDZAM MADAFAKA.
    I prrrrryyyyyk, uleciał czar mieszkanka na kredyt, leasingu na Mietka i wakacji w Tajlandii z Bociana.
    I teraz lament ajwaj i szukanie winnych. Pożyczać można ale z głową i na krótko a nie na długie lata i pod wpływem reklamy. To jak ślub z laską z Roxy...
    Płacić i nie kwiczeć a jak nie płacić, to czekać na sekwestratora.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie chwytam za dużo przenośni za mało se nsu...

      Usuń
  8. Wszystko prawda, ale naród nie w ciemię bity i kryzysy widział niejedne. W części przypadków sytuacja właścicieli jest i będzie dalej dobra, wynajem spowoduje istotne zmniejsze je strat lub wyjście lekko ponad zero, a jeśli sytuacja naprawdę nie położy czegoś szczególnego, o czym autor we wpisie nie wspomniał, to rynek wróci szybciej do normy niż się wydaje. Stać się to może w wyniku sprzężenia, ponieważ zmniejszenie rynku wywinduje szybciej ceny w sytuacji wzrostu. Ale nie tylko, zapasy mogą okazać się wystarczające do przetrwania dłuższych kryzysów niż nam się wydaje, szczególnie w dużych miastach gdzie nastąpi jeszcze większa koncentracja kapitału. Nie mówiąc o outsourcingu IT, który w dłuższym okresie czasu może zyskać z uwagi na niskie koszty pracy w największych polskich miastach (szczególnie w odniesieniu do Chin, gdzie praca developera jest już wyżej nominalnie opłacona niż w Krakowie).

    Rozumiem, że sytuacja jest bez precedensu dla autora, ale obserwacje mikro i całkiem dużych rynków nieruchomości na świecie pozwalały już zaobserwować podobne efekty.

    Przykład? Proszę bardzo: rok 1998 i wyżynka Chińczyków w Indonezji, zresztą poniekąd cykliczna. Skutki dla rynku nieruchomości po kilku latach niezauważalne. Podobnie Sri Lanka, nieruchomości w Colombo czy w stolicy kraju w wyniku ataku tamilskich tygrysów. Nie mówiąc o katastrofach naturalnych, jak tsunami w 2004. Podobne wahania powodują konflikty zbrojne.

    Jedyne z czym się naprawdę zgadzam, to jest zbyt dużo czynników by być pewnym głębokości tej dziury.

    OdpowiedzUsuń
  9. Outsourcing IT zostanie prawdopodobnie jedną z głównych ofiar światowego kryzysu. Przypuszczam, że korporacje (o średnich firmach nie wspominając) ich managerowie w obliczu konieczności wykazania się wynikami, pojadą koniecznymi redukcjami kosztów dojdą do wniosku (słusznego), że różne "niezbędne" projekty bazodanowe są po prawdzie potrzebne jak ząb w dupie, można spokojnie spuścić je w kiblu i...nic się nie stanie.
    Programiści 15k mogą (i zapewne się obudzą ) z ręką w nocniku.
    To nie pierwsza bańka na IT.Obecna właśnie pęknie z hukiem.
    Koniec świata sojowego latte i "inwestowania" (kupiem 5 mieszkań będą na siebie zarabiały). Wracamy do realnej gospodarki.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Chciałbym to zobaczyć. Obecnie większość światowych korporacji przenosi centra usług do PL, bo jest taniej. Programista 15k wciąż zarabia 2x mniej niż jego kolega z Niemiec/UK/Holandii. IT tutaj wyjdzie obronną ręką. Weź pod uwage również, że wciąz pracuje zdalnie i nie jest zamykany jest większość zakładów.

      Usuń
    2. Zupelnie sie nie zgadzam, nie wiem czy masz swiadomosc, gdzie przerzucenie sie na 100% prace zdalna nie zmniejszylo prawie w ogole wydajnosci - tak, w IT wlasnie. Wszyscy sa zaskoczeni, ze nagla zmiana i sie da, w przeciwienstwie do standardowych prac, w ktorych praca zdalna dopiero sila zostala wprowadzona i ludzie tak wydajni nie beda, bo dostepy, bo cos zrobi w domu, bo przeciez to nie biuro. Moim zdaniem 90% IT w Polsce zostanie jak jest, nasi specjalisci sa atrakcyjnie wycenieni na swiecie a jakosc dostarczaja naprawde niezla

      Usuń
    3. zgadzam sie z odpowiedziami. O ile jeszcze jestem w stanie sobie wyobrazic ze nie ma update'u UXa i przychamowanie fontendowych projektow o tyle ciezko sobie wyobrazic zeby projekty bazodanowe bedaca core'm biznesow miaby byc poucinane jakos znacznie... Czuc w poscie sporo zazdrosci do informatykow. Ci jednak prezentuja realnie bardzo wysokie kwalifikacje i sprzedaje je na caly swiat.
      Prawde powiedziawszy to zapraszam na droge do zostania programista bazodanowym gdzie celem jest 15k . Droga wolna :)

      Usuń
    4. Po pierwsze, 15k to raczej taka średnia dla osób z 3-5 lat doświadczenia, przy 10 latach stawki oscylują wokół 20-25k.

      Po drugie pensje w Polsce już zrównały się z pensjami w Niemczech czy Holandii (z drobnym wyjątkiem krótkoterminowych kontraktów na B2B, gdzie w Niemczech można dostać 600 euro na dzień, a w Polsce raczej bliżej 400)

      Po trzecie, to nie jest żadna bańka, biznes się rozwija, kolejne firmy przenoszą swoje centra IT do Polski, a specjalistów ciągle brakuje.

      Usuń
  10. Witam
    Bardzo dobry wpis.
    Nie chcę nawet na swoim blogu komentować koronawirusa... Ja kupuje akcje, nieruchomość postaram się kupić na kredyt za jakieś pół roku, może rok, zobaczymy jak długo epidemia będzie się utrzymywała
    Ja zakładam jeszcze miesiąc może dwa kwarantanny tak zwanej (zakaz wychodzenie z domu)
    Gdy zrobi się cieplej, będzie mniej problemów z wirusem, a w Polsce ten wirus na razie traktuje nas ulgowo. Na zachodzie znacznie gorzej. Mniej pieniędzy będziemy zarabiać wszyscy przez to co się tam dzieje, oni będą odbudowywali popyt wewnętrzny, zamiast outsourcing z Polski. Państwa pozamykają się lekko w swoich granicach, mniej będzie handlu międzynarodowego, część produkcji z Chin wróci na zachód, co będzie droższe
    Nieruchomości muszą stanieć. Ja zakładam spadek o 20-30% może 50, kto wie. To zależy od spadku zarobków Polaków
    Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  11. Bez spadku kosztów pracy to jest niemożliwe żeby potaniały 20-30%

    Obstawiam 5 do 10 %

    Dodatkowo to co pisze autor nie bierze pod uwagę największego w historii drukowania kasy które obecnie się odbywa. USA wydrukowało 2 tys miliardów dolarów ( 2 biliony)
    Unia 800 mld EUR, Polska już 20 mld PLN. Itd...
    przy takiej nadpodaży gotówki, ceny Muszą wszystkich towarów pójść w górę. W tym mieszkań jako dobra podstawowego.

    Więc jak nominalnie ceny mieszkań nie spadną to realnie spadna bo analogicznie 500+ będzie warte już 400

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak już niejedna osoba to powiedziała - składnik kosztów pracy w cenie metra kwadratowego to jest różnica może kilkuset zł na m2, a ceny jak wiemy od 2016 poszły w górę nieraz o 1/4!
      To jest takie próbowanie na siłę znalezienia argumentów a tym, że ceny nie spadną. Spadek podaży o której się mówi wpłynie przecież zresztą dobitnie na spadek kosztów pracy bo z sytuacji rynku pracownika przejdziemy bardzo szybko do rynku pracodawcy.
      Bardzo ciekawa jest ujemna korelacja cen nieruchomości i stopy bezrobocia w PL od 2004 roku. Ta relacja jest tak oczywista, że wręcz szokująca. Polecam sprawdzić.

      Usuń
  12. Wdzięczność Tobie za ten artykuł bez farmazonów. Żeby taki zawsze był internet. Peace and love...

    OdpowiedzUsuń
  13. Jesli sytuacja potrwa dluzej ceny nieruchomoci obsuna sie moze i nawet do 40%. Ale trzeba pamietac o tym jak zachowaja sie banki, kiedy beda przejmowaly nieruchomosci za niesplacone ktedyty. Na tym rynku ceny beda bajeczne. Obstawiam 20%. Identycznie jak za oceanem po 2009. TO juz sie zaczelo

    OdpowiedzUsuń
  14. Tylko podaz tez spadnie z tych samych przyczyn. I po co sprzedawac. Zamienic konkretne mieszkanie na jakies papierki,, ktore nie maja zadnej wartosci uzytkowej.nie zamierzam spotykac sie z potencjalnymi kupujacymi ani wynajmujacymi.niech stoi puste.l tak nie strace

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dokładnie , nie mam najmniejszego zamiaru sprzedawać , jest to inwestycja długoterminowa , mogę najwyżej kupić

      Usuń
    2. A czynsz kto zapłaci, każdy straci

      Usuń
    3. Nie macie na mieszkaniach kredytow, to przezyjecie roczny czynsz. 90% osob ma kredyty bo kupili 2, 3 i kolejne mieszkanie na wynajem, bo bedzie tylko roslo, oni maja problem.

      Usuń
  15. Ludzie się pocieszają wzajemnie, ale niestety prawa rynku są nieubłagane. Zaklinanie rzeczywistości już nic nie da. Kryzys finansowy stal się faktem. W kryzysie ,, Money is the King" , ale ludzie jeszcze dużo muszą się nauczyć. Janusze biznesu...czas otworzyć oczy, jak nie wynajmiesz a mieszkanie nie zyskuje na wartości to tracisz...takie to trudne do zrozumienia...Nie masz przychodu, a czynsz musisz płacić, a jeszcze gorzej jak to na kredyt, to tracisz potrójnie: brak wynajmującego, rata kredytu, spadek wartości nieruchomości, jak długo , z pewnością potrwa to cholernie długo, więc warto się zastanowić na jaką stratę kapitał u cię stać , a gadać bzdur, że może stać puste, bo się na nim nie traci !!!!

    OdpowiedzUsuń
  16. Dokładnie, rzeczowo i na temat, ale ludzie tego jeszcze nie rozumieją, być może wielu z nich po raz pierwszy ma do czynienia z cyklem koniunktury.

    OdpowiedzUsuń
  17. Fajny konkretny artykul. Wspolczuje osobom prywatnym zakorkowanym w kredytach, no ale moze taka sytuacja raz na nascie lat jest potrzebna, zeby zmniejszyla sie liczba cwaniakow smiejacych sie z osob oszczedzajacych i kupujacych bez kredytow? Osobiscie czuje duza satysfakcje, ze deweloperzy dostana po glowach - jeden z nich na Woli w Warszawie reklamowal sie niedawno billboardami "Taniej juz bylo" :D

    OdpowiedzUsuń
  18. Skokowy wzrost bezrobocia, miliony osób w Europie potrzebujących finansowej pomocy i recesja głębsza niż w pamiętnym 2008 r. Kryzys wywołany koronawiusem będzie zupełnie inny, niż wszystko do czego zdążyliśmy się w ostatnich latach przyzwyczaić. Spadek nieruchomości jest nieuchronny, pytanie tylko jaka głęboka będzie ta przecena.Szacuje się ,że minimum 30 % ,oby nie więcej, bo na to się już zapowiada.

    OdpowiedzUsuń
  19. Dostałem kredyt na 440 000 i zastanawiam się co robić kupować czy rezygnować w obecnej sytuacji

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Rezygnuj, nie zastanawiaj się.

      Usuń
    2. Popieram, nie ładuj się teraz w przewartościowane nieruchomości, bo będzie dużo taniej. Będzie większy wybór, większą podaż, więc nie tylko kupisz taniej, ale i będziesz miał możliwość w wyborze lepszego standardu, lokalizacji, wykończenia. Zaoszczędzisz kapitał i będziesz mógł go wykorzystać w innym celu inwestycyjnym.

      Usuń
  20. Największym błędem jest kupowanie w czasie kryzysu, nieruchomości poleca na łeb na szyję. Szacuje się , że stracą na wartości ok 25 -35 % czyli gra jest warta świeczki. Jeżeli można będzie kupić dużo taniej to po co przepłacać nieruchomości, które przez chciwych pośredników i deweloper ów zostały nadmuchane do maksymalnych poziomów. Będzie dużo taniej, zapewniam. Już teraz deweloper oferuje 36 tys obniżki, jeżeli podpisze się umowę przedwstępna do końca kwietnia, więc już chyba wiedzą, że stracą kupę kapitału i chcą odzyskać chociaz część środków przed apogeum, które będzie miało miejsce za kilka miesięcy.

    OdpowiedzUsuń
  21. Bank centralny oszacował, że we Włoszech spadnie wartość nominalna nieruchomości około 60 % , Hiszpania 50 % , to w Polsce co tylko 25 % , nie wieże , w czasie kryzysu w Irlandii poszło też o 65 % , myślę że skończymy na 40 % w optymistycznym scenariuszu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak ktoś pisze nie wieżę zamiast nie wierzę to nie jest zbyt wiarygodny..wszystko zależy na ile spadną koszty pracy, materiałów budowlanych itd. Myślę, że 10-15% i to pod warunkiem, że potrwa to że dwa lata

      Usuń
    2. Dodam na rynku wtórnym, szczególnie stare mieszkania potencjał jest większy, myślę do 30%

      Usuń
    3. Nie rozumiem, czepiania się literówki, chyba najważniejsza jest cześć merytoryczna wypowiedzi. Zwykłe przejęzyczenie. Tak na marginesie, to pisze się : ze dwa lata, a nie ,, że dwa lata,, Druga kwestia to zaczyna się zdanie z dużej litery ,czyli Wszystko, a nie ,,.. wszystko,,. Pewnie jeszcze nie możesz uwierzyć i chętnie byś napisał, że nieruchomości tylko wzrosną i taniej już nie będzie. Wszyscy stracą, jedni więcej drudzy mniej, nerwowość już widać na rynku, nie jesteś w tym odosobniony, możesz przyjąć pewne założenia lub nie, ale nie wciskaj bzdur, że przy globalnej recesji będzie spadek tylko 10 - 15 % , bo taki już jest , s jesteśmy na początku tego kryzysu. Gwarantuje ,że do września zobaczymy 30 % na minus !!!

      Usuń
  22. Już jest masakra, wystarczy porównać ceny w styczniu i marcu, Poznań ceny od 7500 zł w górę z dzisiaj oferty na portalach nieruchomości 5300 zł , a to dopiero początek. Deweloper sprzedaje oferuje już po 5100 zł a dla dysponujących gotówka 10 % zniżki. To już się dzieje, aż strach się bać jak to się skończy, ale mówią że to kryzys globalny, więc dotknie wszystkie gospodarki , a że Polska jest dużo słabsza od niemieckiej, to spadki będą większe.

    OdpowiedzUsuń
  23. % wysokość spadku cen będzie uzależniona od lokalizacji.

    OdpowiedzUsuń
  24. Będzie zależny od tego kto i jak szybko chce się pozbyć i potrzebuje kapitału, bądź chce ograniczyć straty. Jak masz kredyt to chcesz się szybko pozbyć i tyle, lokalizacja nie ma tu dużo wspólnego. Duże miasta też miałby być ostoją i dobra inwestycja, bo duży rynek pracy itd. Dziś perspektywa 25 % bezrobocia, upadku wielu firm, to skąd spłacać kredyt, lokalizacja już nie ma tu nic wspólnego. Widzisz jak jest kryzys to najwięcej spada w najlepszych lokalizacjach, zobacz na pozostałą część Europy, Berlin, Paryż, Londyn. Tam max drogo ale w kryzysie leci najwięcej, a lokalizacja cóż...jedna z lepszych do inwestycji i mieszkania. Tyle w temacie, poleci w dół i to sporo 30 % to już chyba nikogo nie zdziwi

    OdpowiedzUsuń
  25. Mam to gdzieś. Jakieś giełdy, spadki, wzrosty. A gonić w cholere! Mam 3 dzieci pracuje 2 dni w tygodniu, kobieta od 7lat nie pracuje. Erytura już wyrobiona na dwoje mieszkam w Uk i część jak czapka. Paaaa

    OdpowiedzUsuń
  26. Wlasnie przegladalem analizy obrotu na rynku nieruchomosci zarowno wtornym jak i pierwotnym. Przyblo mieszkan do sprzedazy w tych segmentach po duzo nizszych cenach, ludzie probuja sie ratowac i jeszcze uzyskac jakies sensowne pieniadze, bo nie sa w naiwni,wyraznie widac rozpedzajacy sie trend spadkowy, a to dopiero poczatek.Odczyty PMI Niemiec mowia, ze wejda w recesje, jakiej dotad nie bylo, najwieksza od dwoch dekad, wiec nie wyobrazam sobie co bedzie z polska gospodarka. Prosze sie zastanowic, komu potrzeba kupowac przewartosciowane nieruchomosci z cenami ze szczytu gospodarczego naszego kraju. Kazdy rozumny wie, ze prosperity juz sie skonczylo I czeka nas obnizka, nie 5% czy 15 %, tylko powazna RECESJA!!!, nie chce tutaj wrozyc ile dokladnie kiedy dokladnie nastapi dolek cenowy i jak glebokie beda spadek, wiem natomiast, ze 2008 byl niczym w porownaniu do tego globalnego kryzysu. Wtedy w Europie sporo poszlo w dol, teraz uderzy kilka razy mocniej. Moze byc i nawet 35 % - 40 %. Czas pokaze, ale nie jest teraz dobry czas na kupowanie prosze mi wiezyc bedzie DUZO TANIEJ!!!

    OdpowiedzUsuń
  27. Witam serdecznie,
    Czy można mnie zmusić do podpisania umowy z pełnomocnikiem jeżeli miała być podpisana z właścicielem (obecnie przebywa w Angli). Czy w takiej sytuacji należy mi się zwrot opłaty, które miały zabezpieczać koszty oplat samolotow i pobytu w Polsce?

    OdpowiedzUsuń
  28. Nie musisz podpisywać umowy, jak wpłaciłeś zadatek i się wycofasz z umowy to prawnie go stracisz, ale lepiej stracić zadatek niż być za 6 miesięcy 30% wartości w plecy.

    OdpowiedzUsuń
  29. niskie stopy procentowe są jeszcze niższe więc jeden z twoich punktów już odpada

    OdpowiedzUsuń
  30. Zapomniałeś o inflacji, trzymanie 800 miliardów na kontach jest bezsensowne zapomniałeś też wspomnieć o podatku od tych właśnie depozytów. inwestorzy od 4 lat czekają na jakąś obniżkę nieruchomości i maja jeszcze mnóstwo pieniędzy na zakupy panikarze uciekają i amatorzy szkoleń też sobie nie poradzą

    OdpowiedzUsuń
  31. Każdy mocny inwestor ma notariusza na telefon. Sam kupowałem w piątek... Bzdura że notariusze się oozamykali

    OdpowiedzUsuń
  32. Z większością tez się zgadzam ale mam zgoła inne zdanie w kwestii fliperów.

    Piszesz:
    "(...) poprawi się równocześnie sytuacja z podażą perełek inwestycyjnych."
    "Jest to czynnik długoterminowo sprzyjający fliperom."

    Tu pełna zgoda, sytuacja może sprawić, że niektórzy (zachęceni szkoleniami za wiele tysięcy i naganianiem na inwestycje w nieruchomości na YT), szczególnie ci zadłużeni pod korek, mogą chcieć szybko pozbyć się części swoich mieszkań. Nadpodaż mieszkań przy malejącym popycie jak sam piszesz powyżej poskutkuje spadkiem cen a co za tym idzie sprzedający będą bardziej skorzy do ustępstw co do ceny więc faktycznie można będzie znaleźć "perełki"

    Tyle tylko, że jak sam piszesz dalej:

    "Wielką niewiadomą będzie ustalenie, kiedy jest odpowiednio tanio. Bo jeżeli ceny będą spadały w szybkim tempie to nawet z pozoru atrakcyjny zakup może się nie powieść, jeżeli nie uda się tej nieruchomości drożej sprzedać."

    Bo:

    "Dotychczas panowało powszechne przekonanie, że ceny nieruchomości będą rosły. Przekonanie to było uzasadnione wszystkimi elementami układanki, które znajdowały się na swoich miejscach. "

    Logicznie rzecz biorąc, skoro nie wiadomo jak szybko będą ceny spadały, to na jakiej podstawie ocenić czy cena wydająca się atrakcyjna dzisiaj nie będzie ceną zbyt wysoką za miesiąc...

    Jak przy spadającym rynku zarobić na flipie skoro ceny mogą cały czas spadać ?

    Jak sam piszesz:

    "Rynek sprzedającego się skończył."

    Problem tylko w tym, że fliper jest zarówno kupującym (i tu plus dla niego bo może wyrwać "perełki"... tylko do czego je porównać ? do cen z wczoraj czy do cen które będą za miesiąc ?) ale także po dość krótkim czasie (po remoncie lub odświeżeniu mieszkania) jest sprzedającym więc postawi się przy rosnącej podaży mieszkań i malejącym popycie w tej samej sytuacji co ci, którzy chcą się pozbyć swoich mieszkań !

    Flipy mają sens tylko jeśli transakcje kupna/sprzedaży dzieli jak najkrótszy okres, im dłużej fliper nie może sprzedać tym gorzej, oraz mają sens tylko przy rosnącym rynku a przy spadającym rynku flipowanie nie ma kompletnie żadnego sensu, to jest wystawianie się na ryzyko nie odzyskania nawet środków, które się zainwestowało.

    Uważam, że flipy stracą rację bytu w tej sytuacji.

    OdpowiedzUsuń
  33. @AiRnessT
    "Bez spadku kosztów pracy to jest niemożliwe żeby potaniały 20-30%"

    Jak najbardziej możliwe.

    NIestety ale jak powyżej napisał sam autor, ceny głównie były/są wysokie przez dotychczasowe przekonanie potencjalnych kupujących, że ceny będą wciąż rosnąć. Jeśli panuje takie przekonanie to ludzie kupują coraz szybciej napędzając tę spiralę cen jeszcze szybciej aby załapać się jeszcze przed podwyżkami... które sami generują.

    Koszty pracy mają nieduży wpływ na ostateczną cenę, głównie to popyt generuje podwyżki - suma popytu: kupujących dla siebie, na najem na pokoje, na doby, na godziny, na flipy ...

    Polecam fascynującą lekturę raportów NBP np ten ze strukturą cen w latach 2004 - 2010: (strona nr 9)

    https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_06_2010.pdf

    I retoryczne pytanie:
    Jaki element ceny najbardziej rósł w latach 2004 - 2008 ?
    I dlaczego to nie koszty pracy ?

    OdpowiedzUsuń
  34. Przeczytałam z zaciekawieniem cały artykuł oraz wszystkie komentarze. Jestem wdzięczna, że jest tyle wspaniałych ludzi mądrze piszących zarówno o swoich obawach, obserwacjach jak i możliwościach.

    Ja podzielę się swoim spostrzeżeniem z które być może będzie dla kogoś inspirujące. Jestem właścicielką firmy zarządzającej najmem, która powstała również z mojej pragmatycznej potrzeby poradzenia sobie z najem, nie tylko w czasach kryzysu, ale również w innych trudnych sytuacjach z najemcami,obróbką techniczną mieszkania, rozliczeniami ze spółdzielnią i operatorami, a co się wiąże ściśle z przychodem.

    I chce powiedzieć Wam jedno. KIYOSAKI nas oszukał!
    Przychód z najmem to nie dochód pasywny przy którym nic się nie dzieje, jest stały i o nic nie musisz się martwić.

    Przychód pasywny jest możliwy tylko wtedy, gdy oddasz najem w ręce osoby zarządzającej. I nie piszę tutaj o tym, po to żeby do mnie przyjść. Jest wiele firm zarządzających najmem na lepszym lub gorszym poziomie. Ale takich firm jest mnóstwo.

    Problem pojawia się tylko wtedy, gdy nie przewidziałeś kosztu zarządzania w swojej kalkulacji z opłacalności inwestycji.

    W dobie kryzysu, można martwić się co zrobić z mieszkaniem, można martwić się o pracę czy o rodzinę. Ale my jako zarządcy mamy masę pracy z odpisywaniem na maile najemców chcących obniżyć poza prawem czynsz z najmu. Oczywiście mamy świadomość, że w dobie kryzysu lepiej obniżyć, niż szukać teraz nowego najemcy, ale chodzi mi o to czy ktoś kto kupuje na inwestycje przemyślał jak będzie reagował na takie zapytania. Czy ma przećwiczoną scieżkę negocjacyjną i windykacyjną oraz w razie potrzeby sądową z najemcami. Obrona własnego interesu! Mógłyś kupić najlepsze mieszkanie świata, w najniższych pieniądzach, czy nawet teraz czekać na spadki widziałam w komentarzach nawet 40% wartości. Ale jeśli nie będziesz potrafił obronić swojego biznesu to leżysz. Bez znaczenia za ile kupiłeś.

    Na pocieszenie zdradzę Wam, maile z prośba o obniżkę napisało ok. 10% najemców, 15 osób z całości. Nie zdradzę Wam co im zaproponowaliśmy, ale powiem że zarówno Ci jak i większość pozostałych zapłaciła terminowo, spóźnienia są w pojedynczych przypadkach, a nawiali Ci, co do których mieliśmy przypuszczenia, że mogą się takiego czynu dopuścić. Tak mija pierwszy miesiąc najmu w kryzysie.

    Myślę, że właściciele mieszkań mieli gorsze obawy. Nie taki diabeł straszny. Uważam, że lepiej mieć w obecnych czasach mieszkanie na wynajem niż fabrykę części samochodowych.

    OdpowiedzUsuń
  35. Przeszłem to,a więc będą wielkie okazję, ale za parę miesięcy,mieszkania potanieja nawet do 50%Kiedyś w Atenach przed finansowym (Nie pandemia)kryzysem z 2008r,tu w Atenach banki na siłę, tak jak teraz w Polsce dawały prawie wszystkim pożyczki,w tedy kupiłem mieszkanie za 150k euro,podczas kryzysu cena spadła do 50k.Natomiast 3 lata temu podczas full tu naszego kryzysu, kupiłem garsoniere za 10k,dziś dzięki Airbnb mieszkanie warte już 30k.Mozecie wyciągnąć sami wnioski

    OdpowiedzUsuń
  36. Wygląda na to że na ten moment rynek nieruchomości nie wystraszył się "pandemii" zobaczymy co będzie dalej...

    OdpowiedzUsuń
  37. Liczę ze w przyszłym roku rynek nieruchomości się odbije

    OdpowiedzUsuń

LinkWithin

Related Posts with Thumbnails