Inwestowanie w aparthotele - gdzie czają się ryzyka

Inwestowanie w aparthotele i condohotele mocno zyskuje na popularności. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, wobec których gwarancja stopy zwrotu na poziomie 8% lub 10% wydaje się nie mieć konkurencji. Czy tak jest w rzeczywistości? Na co zwrócić uwagę decydując się na ten typ inwestycji?

Tematyka nieruchomościowa jest aktualna zawsze, ale w ciągu ostatnich dwóch lat znajduje się ona w ścisłej czołówce inwestycyjnych typów. Trudno się takiemu stanowi rzeczy dziwić, gdyż rosną oszczędności gospodarstw domowych i statystycznie coraz więcej osób dysponuje nadwyżkami finansowymi, które chcą pomnażać w bezpieczny, ale i atrakcyjny sposób.

Nieruchomości tradycyjnie kojarzą się z bezpieczeństwem, ale przykład sprzed dekady jasno pokazuje, że wiele osób może również ponieść straty. Zazwyczaj są one wynikiem zmiany sytuacji na rynku, czemu towarzyszy spadek cen nieruchomości i wzrost kosztów kredytu, ale istotny odsetek osób traci z powodu nieuczciwości lub problemów dewelopera.

W dzisiejszym tekście przybliżę tematykę inwestowania w aparthotele i condohotele. Będzie to rozwinięcie mojego wykładu z ostatniej konferencji WallStreet w Karpaczu, podczas której opowiadałem o inwestowaniu w nieruchomości.

Model biznesowy aparthoteli i condohoteli

Zasada działania tego typu biznesów jest relatywnie prosta. Deweloper wznosi budynek, w którym wyodrębniane są lokale z przeznaczeniem na krótkoterminowy pobyt ludzi. Możemy zastosować tu pewną analogię do hotelu. Prywatni inwestorzy nabywają te lokale w celu inwestycyjnym oraz podpisują umowę z operatorem, który na bieżąco zarządza całym przedsięwzięciem, udostępniając lokale klientom na krótkoterminowy pobyt. W takim obiekcie najczęściej realizowana jest również infrastruktura towarzysząca, jak restauracje, siłownie czy baseny, dzięki czemu obiekt w zasadzie nie różni się wiele od hotelu.

Zyski z tej działalności dzielone są pomiędzy operatora oraz właścicieli poszczególnych lokali, co wedle sloganów reklamowych, może zapewnić inwestorom stopy zwrotu na poziomie sięgającym 10%. Można więc powiedzieć, że przypomina to poniekąd inwestycję w mieszkanie na wynajem. Główne różnice to fakt, że sami nie zajmujemy się zarządzaniem, ale robi to za nas operator oraz to, że zakupiony przez nas lokal jest częścią większej gospodarczej całości.

Różnica pomiędzy aparthotelem i condohotelem coraz bardziej się zaciera, ale w praktyce szczegóły bywają bardzo istotne. Aparthotel z założenia składa się z apartamentów, czyli samodzielnych lokali mieszkalnych wyposażonych m.in. w kuchnię lub aneks kuchenny. Istotny jest tu również fakt, że są to lokale mieszkalne. Dzięki temu można się tam zameldować, korzystają one z reżimu prawnego przewidzianego dla mieszkań, ale również podlegają konkretnym regulacjom, czyli nie mogą być mniejsze niż określony w ustawie metraż.

Z kolei condohotel oferuje z założenia lokale bardziej przypominające pokoje hotelowe. Nie muszą one posiadać zaplecza kuchennego oraz mogą być zdecydowanie mniejsze. Obniża to próg wejścia w inwestycję i umożliwia zaoferowanie większej liczby pokoi w budynku, ale i niesie ze sobą minusy. Jest to w świetle prawa lokal niemieszkalny, a zatem nie można się tam meldować oraz nie podlega on takiej ochronie, jakiej podlegają mieszkania.

W przypadku aparthotelu mamy również nieco większą swobodę dysponowania lokalem. Dlatego też umowa z operatorem podpisywana jest na krótszy okres niż w wypadku condohotelu. Możemy również wcale nie włączać mieszkania w część "hotelową", ale to jest już kwestią indywidualnych umów z deweloperem i operatorem.

W przypadku condo jesteśmy zdecydowanie silniej powiązani z organizatorem przedsięwzięcia, gdyż pokoje nie zawierają często aneksu kuchennego. A rzadko się zdarza, żeby potencjalny klient chciał korzystać tylko z noclegu, bez otoczenia gastronomicznego czy rekreacyjnego. W efekcie przy condohotelach umowy z operatorami podpisywane są na dłuższy okres, przekraczający niekiedy 20 lat.

O pewnych aspektach powyższego rozróżnienia będę jeszcze pisał. Najważniejsze, aby pamiętać, że niezależnie od nazwy, to forma prawna przesądza o tym, czy mówimy o aparthotelu, czy condohotelu. Ja sam w niniejszym wpisie będę stosował oba terminy zamiennie, chyba że gdzieś wyraźnie zaznaczę, że omawiam różnicę pomiędzy nimi.

Zalety inwestycji w aparthotele

Lista zalet tego typu inwestycji jest bardzo konkretna, lecz zawsze należy je rozpatrywać w kontekście ryzyk, gdyż dopiero wtedy otrzymujemy całościowy obraz.

Pierwszą zaletą jest stopa zwrotu. Deklaracje i slogany marketingowe obiecują nawet 10% w skali roku, ale rozsądnie licząc trzeba przyjąć ok. 5% w dobrych inwestycjach. Mimo, że stopa zwrotu nie szokuje, jest ona istotnie wyższa niż to, co aktualnie otrzymujemy na bankowych lokatach. Może to być również propozycja dywersyfikacji naszych aktywów, jeżeli ktoś nie chce trzymać wszystkich oszczędności w jednej grupie instrumentów finansowych.

Druga sprawa to bezobsługowość. W przypadku kupna mieszkania na wynajem krótkoterminowy, którego aparthotele są najbliższym odpowiednikiem, istotną trudnością jest regularne sprzątanie, dokonywanie drobnych napraw, wydawanie kluczy i pilnowanie, czy najemcy wyprowadzili się na czas. W condohotelach cały ten ciężar jest z nas zdejmowany, dzięki czemu nasza rola sprowadza się jedynie do weryfikowania, czy miesięczna płatność wpłynęła na konto o czasie. I wbrew pozorom jest to wielka różnica, gdyż będąc inwestorem, nie każdy chce być jednocześnie zarządcą nieruchomości.

Trzecim elementem jest próg wejścia. Nawet jeżeli nazywamy dane lokale apartamentami to przy metrażu rzędu 25 m2 lepiej byłoby określić je mianem mikrokawalerek. W każdym razie mały metraż, który w przypadku condo jest jeszcze mniejszy, składa się na mniejszą cenę zakupu, nawet jeżeli w przeliczeniu na metr jest ona wysoka. To sprawia, że w systemie condohoteli możemy inwestować już od kwoty 200 tys. zł, za którą zdecydowanie nie uda nam się kupić mieszkania na wynajem np. w Warszawie. Z tego względu może to być jedna z bardziej przystępnych finansowo form inwestowania w nieruchomości.

Czwarta rzecz to możliwość pobytu właścicielskiego. W zależności od umowy z operatorem, przez określony czas w roku apartament jest to naszej dyspozycji. Jeżeli zdecydujemy się więc na inwestycję w jakiejś turystycznej miejscowości, mamy szansę spędzenia tam urlopu bez konieczności wynajmowania mieszkania na warunkach komercyjnych. Poza tym przyjemna jest myśl, że posiada się nadmorską miejscówkę, do której my lub nasze dzieci możemy wyskoczyć w sezonie.

Podsumowując zalety warto wskazać, że co do zasady taka inwestycja ma sens. Miasta takie jak Warszawa nadal cierpią na niedobór bazy noclegowej i dobrą odpowiedzią na ten stan rzeczy może być właśnie aparthotele. Bogacące się społeczeństwo częściej jeździ na wakacje, co kreuje popyt na bazę noclegową w kurortach. Więc założenia są solidne, ale jak zwykle, diabeł tkwi w szczegółach.

Ryzyka inwestycji w aparthotele

Lista ryzyk jest dość długa i do prawidłowej oceny atrakcyjności danego przedsięwzięcia potrzeba wiedzy prawnej, nieruchomościowej, finansowej oraz sporo doświadczenia. Postaram się jednak w prosty sposób przybliżyć najważniejsze ryzyka.

Ryzyko stopy zwrotu

Slogany reklamowe deklarują nam, że na inwestycji zarobimy nawet 10%. Ale ile to będzie w praktyce, możemy się przekonać dopiero po analizie treści naszej umowy z operatorem. Wtedy dopiero ujawni się sposób liczenia tej stopy zwrotu, który często znacznie odbiega od tego, co się na pierwszy rzut oka wydaje. Dodatkowe opłaty i koszty to w tym wypadku główny wróg. Plus sposób liczenia kwoty inwestycji. Można tu zrobić analogię do zakupu mieszkania, gdzie lokal kosztuje 400 tys. zł, a obowiązkowe miejsce garażowe kolejne 150 tys.

Mniejszymi elementami jest fakt, że jako 10% może być wskazany zysk brutto, od którego następnie należy odliczyć podatek, czynsz do wspólnoty mieszkaniowej (a taka się przecież zawiązuje z mocy prawa). Kolejne opłaty i wydatki sprawiają, że być może na papierze jest to 10%, ale w naszej kieszeni zdecydowanie mniej.

Trzeba czytać drobny druczek i nie spodziewać się cudów. Działa to podobnie do innych reklam, takich jak nominalna prędkość internetu vs. realny transfer oraz nominalne spalanie w samochodzie vs. realia.

Warto wspomnieć, że nie w każdym wypadku mamy gwarancję liczoną w taki sposób, jak można ją na pierwszy rzut oka rozumieć. Bywa, że gwarancja obejmuje zaledwie połowę założonego czynszu, a powyżej następuje podział 50:50. Lub gwarancji nie ma wcale, a zysk operator dzieli według ustalonej proporcji pomiędzy siebie i inwestora. Oczywiście sprawdzenie, czy podział jest w pełni uczciwy może nie okazać się w praktyce takie łatwe.

Przykładową rentowność takiej inwestycji opisał już jakiś czas temu Trader 21.

Kto tu zarabia?

Zazwyczaj inwestycja w aparthotel organizowana jest przez jakiś podmiot w postaci dwóch spółek-córek. Jedna spółka jest deweloperem. Buduje obiekt, sprzedaje lokale i przyjmuje pieniądze ze sprzedaży. Druga spółka jest operatorem. To ona zarządza na bieżąco obiektem, z nią podpisujemy umowę o zarządzanie i to ona gwarantuje nam te 10% stopy zwrotu.

I pomyślmy teraz, kto tu w jakiej kolejności zarabia. Pierwszy zarabia deweloper, który buduje nieruchomość. Często buduje ją z wpłaconych już środków klientów, dzięki czemu nie ma wielkiego zapotrzebowania na finansowanie. Popularność inwestowania w aparthotele sprawia, że ceny sprzedaży również są na wysokim poziomie. A zatem deweloper zarabia jako pierwszy i zarabia dobrze.

Po drugie zarabia operator. Oczywiście ponosi on koszty zarządzania, ale założenie jest takie, że zyski przewyższają koszty. W efekcie jako kolejny to on zgarnia swoją część.

Inwestor zarabia na końcu, po deweloperze i operatorze. Jakie ma to dla nas konsekwencje, opisuję w kolejnych punktach.

Wiarygodność operatora i gwarancja zysku

Jak wspomniałem wyżej, umowę o zarządzanie zysku podpisujemy z operatorem. Bardzo często jest to świeżo założona spółka, figurująca zaledwie od kilku miesięcy w KRS. I to właśnie ten podmiot gwarantuje nam zysk na 10, 20 a nawet 30 lat.

W tym kontekście musimy patrzeć na zagadnienie w sposób zbliżony do rynku obligacji korporacyjnych, czyli przez wiarygodność emitenta. Jaką wiarygodność ma spółka celowa założona kilka miesięcy temu? Oczywiście biznesy te są firmowane nazwiskami osób posiadających doświadczenie w branży hotelarskiej, inwestycyjnej lub nieruchomościowej, ale w ostateczności nasze roszczenia będziemy kierowali do spółki.

Wyobraźmy sobie teraz, co stanie się, jeżeli sytuacja na rynku się zmieni, gospodarka spowolni, turystów będzie mniej, a przychody z obiektu nie pozwolą na wypłacanie nam gwarantowanych 10%? Czy jest tu ktoś na tyle naiwny, żeby sądzić, że organizator przedsięwzięcia stojący za spółką-operatorem będzie z własnej kieszeni wypłacał nam zyski? Otóż nie. Jeżeli tylko biznes przestanie się spinać, operator ogłosi upadłość, a my z naszymi gwarancjami będziemy mogli iść co najwyżej do syndyka. Tyle są warte te gwarancje, gdyż z mojego rekonesansu po rynku wynika, iż nie spotyka się w zasadzie operatora, który podpina aparthotel pod swoją spółkę-matkę, posiadającą wymierny majątek.

A więc inwestor jest w powyższym układzie tym, który zarabia na końcu, pod warunkiem, że wszystko się udaje, a jeżeli pojawiają się straty, to on odczuwa je jako pierwszy.

Ryzyko wypłacalności dewelopera

Lokale w systemie condo nie są lokalami mieszkalnymi, a więc nie korzystają z gwarancji płynących z tzw. ustawy deweloperskiej. Co więcej, wiele podmiotów organizujących ten biznes pokazuje to jako zaletę, gdyż spółka nie ponosi kosztów kredytu. Dla inwestora oznacza to jednak, że pieniądze które wpłaca za lokal nie trafiają na rachunek powierniczy. W wypadku upadłości dewelopera nie mamy żadnej gwarancji odzyskania tych środków i możemy jedynie kierować się do syndyka. Może się więc okazać, że za jakiś czas będziemy mieli powtórkę sytuacji sprzed dekady, kiedy klient wpłacał środki za dziurę w ziemi i ostatecznie z tą dziurą zostawał.

Nie oznacza to oczywiście, że inwestycja w aparthotel, w kontrze do condo, gwarantuje nam bezpieczeństwo. Jak wspomniałem wcześniej, istotne jest podłoże prawne i treść umowy, którą podpisujemy z deweloperem i operatorem. Jeżeli tam nie ma wspomnianych gwarancji, nie ma wymaganych przepisami ustawy prospektów deweloperskich i informacji o rachunkach powierniczych, w razie problemów możemy nie odzyskać naszych pieniędzy.

W chwili obecnej boom na condohotele nadal się rozkręca, ale jeżeli nadejdzie istotniejsza zmiana koniunktury, może okazać się, że wiele inwestycji nie zostanie zrealizowanych, mimo wpłaconych środków. Pamiętajmy, że deweloperem również może być spółka bez wiarygodności i istotnego majątku trwałego. A przecież nieruchomość jest inwestycją na lata.

O roli deweloperów w tym układzie pisał również Daniel z bloga Racjonalny Inwestor.

Na marginesie warto wspomnieć, że jeżeli operator z różnych względów zniknie, lecz lokale będą już wybudowane, a ich własność przeniesiona na nas, sytuacja nie wygląda aż tak tragicznie. Oczywiście szlag trafia gwarancję zysku, ale w takiej sytuacji właściciele lokali muszą zdecydować, czy szukają zewnętrznego operatora, czy sami będę poznawali branżę hotelarską i zarządzanie przejmą osobiście.

Ryzyko ceny zakupu

Inwestowanie w czasach boomu ma to do siebie, że dane aktywa, niezależnie od tego, czy są to akcje, czy nieruchomości, kupujemy po wysokich cenach. Podobnie jest w przypadku aparthoteli. Cena za metr takiego apartamentu to przeważnie kilkanaście tysięcy złotych, w zależności od lokalizacji i parametrów oferty. Nasza rentowność długoterminowa (a przecież nie kupujemy mieszkania na 3 lata) liczona będzie od ceny zakupu.

Na potrzeby niniejszego tekstu weźmy inwestycję Tremonti w Karpaczu. Jak ustaliłem, metr kwadratowy apartamentu z wykończeniem, wyposażeniem i garażem kosztuje tam 15-17 tys. zł netto (+23% VAT, bo to lokale usługowe). A więc w cenie atrakcyjnej lokalizacji w Warszawie mamy atrakcyjną lokalizację w Karpaczu. Czy to się zepnie biznesowo, czas pokaże.

Przyjmując założenie, że mamy teraz okres bardzo wysokiej popularności inwestycji w aparthotele, możemy cofnąć się do sytuacji nieruchomościowej z 2010 roku, kiedy to ceny nieruchomości były na górce. Wiele z nich do dziś nie wróciło do ówczesnej wartości, a właściciele musieli się mierzyć przez minione lata z relatywnie niską stopą zwrotu.

W tym wypadku nie przesądzam, że stoimy u progu załamania na rynku aparthoteli, ale z pewnością można powiedzieć, że tanio już nie jest.

Ryzyko lokalizacji inwestycji

W wypadku poszukiwania okazji na rynku aparthoteli, musimy kierować się kryteriami podobnymi do poszukiwania mieszkań na wynajem. A więc oprócz całej otoczki formalnej i naszych umów z deweloperem i operatorem, musimy również przemyśleć, jak będzie wyglądało obłożenie i warunki cenowe danej okolicy przez najbliższe kilkanaście lat.

Może się okazać, że w danym miejscu zainwestujemy w pierwszy aparthotel, ale w kolejnych latach po sąsiedzku powstaną cztery następne, skutecznie obniżając możliwe do uzyskania przychody. 

Jest to ogólne ryzyko dla inwestowania w nieruchomości, czego przykładem może być osiedle Bliska Wola w Warszawie. 500 mieszkań w dobrej lokalizacji, z czego duża część kupiona została w celu wynajmu. Dodatkowo na osiedlu stworzono aparthotel Wola Invest, w całości składający się z mieszkań na wynajem. Na chwilę obecną wszystko wygląda świetnie, ale jeżeli przyjdzie jakieś większe załamanie na rynku, sąsiad sąsiadowi będzie dumpingował cenę, żeby tylko przyciągnąć najemcę. A ten ostatni będzie przebierał w tanich ofertach.

Takie właśnie ryzyka dotyczą również inwestowania w aparthotele. I w wypadku niektórych obiektów z pewnością pojawi się presja na przychody, jeżeli po sąsiedzku pojawi się tańsza alternatywa.

Ryzyko wyjścia z inwestycji

Inwestując z horyzontem kilku dekad może się jednak zdarzyć, że będziemy chcieli naszą nieruchomość sprzedać. Jeżeli będziemy sprzedawali condo w okresie dobrej koniunktury, kiedy biznes będzie przynosił stabilne stopy zwrotu, nie powinniśmy mieć problemu z odsprzedażą. Oczywiście nabywca musi zaakceptować umowę z operatorem, ale zakładamy, że będzie to osoba szukająca raczej inwestycji, a nie lokalu do zamieszkania.

Problem pojawi się w sytuacji, jeżeli na rynku aparthoteli pojawi się jakiś kryzys. Może być on związany z cyklicznym pogorszeniem rentowności związanym z koniunkturą gospodarczą. Może również trafić się kilka głośnych afer, kiedy to inwestorzy nie będą otrzymywali swoich środków, a operator zwinie żagle.

W takiej sytuacji sprzedaż naszego apartamentu będzie utrudniona. W przypadku sprzedaży zwykłego mieszkania, kupującym może być rodzina z dziećmi, inwestor, rodzice studenta lub ktokolwiek inny. Przy aparthotelu kupującym będzie zawsze osoba chcąca wejść w biznes, a nie mieszkać w lokalu. Z tego względu, jeżeli przyjdzie gorszy czas dla branży, sprzedaż nieruchomości może być bardzo utrudniona, co przełoży się na konieczność znacznego obniżenia oczekiwań cenowych.

Być ekspertem, żeby inwestować pasywnie

Jak widzicie lista ryzyk wiążących się z inwestowaniem w aparthotele i condohotele jest całkiem długa. Dotyczą one formy prawnej nabywanej nieruchomości, podmiotu od którego lokal kupujemy oraz aktualnej sytuacji rynkowej. I w każdej z tych dziedzin powinniśmy mieć na tyle dużą orientację, żeby nie podjąć nietrafionej decyzji inwestycyjnej. W praktyce dobrze by również było znać się na biznesie hotelarskim, aby ocenić, jak dany aparthotel, jeżeli jest położony w miejscowości turystycznej, będzie przyciągał gości. Bo nawet najkorzystniejszy zakup i bezpieczna umowa mogą nie wystarczyć w sytuacji, jeżeli przedsięwzięcie będzie źle zaplanowane lub źle zarządzane. 

Okazuje się zatem, że pasywne inwestowanie w nieruchomości, kiedy to teoretycznie nie musimy się niczym martwić, powinno być poprzedzone bardzo wnikliwą analizą biznesowo-inwestycyjno-prawną.

Kolejna afera będzie właśnie tutaj

Nie zamierzam twierdzić, że inwestycję w condohotele oferują nam oszuści. Jednak zwiększone zainteresowanie nieruchomościami połączone z dużą ilością łatwego do pozyskania kapitału na rynku sprawia, że prędzej czy później pojawią się nadużycia. Zapewne doświadczeni inwestorzy będą w stanie uważnie prześledzić oferty i nie wpadną w problemy. Jednak, jak to zwykle bywa, najbardziej ucierpi tzw. ulica, czyli ludzie na co dzień niezwiązani ze światem inwestycji, którzy całe swoje oszczędności ulokują w aparthotelach. A później te smutne historie trafią na nagłówki gazet, co swoją drogą już się dzieje.

Jak każda inwestycja, aparthotele mają swoje wady i zalety. Mam nadzieję, że przybliżyłem nieco zagadnienie oraz naświetliłem kilka wąskich gardeł, w których mogą czaić się ryzyka. 

Inwestujecie w ten sposób?