Dlaczego linie skośne na wykresach nie działają? AT się zmienia?

wtorek, 23 października 2018

Byłem na komorniczej licytacji mieszkania - rynek nieruchomości się zmienia

Kilka tygodni temu brałem udział w licytacji komorniczej mieszkania, która odbywała się w sądzie w centrum Warszawy. Wyciągnąłem z tego wydarzenia kilka interesujących wniosków, które świadczą o zmieniającej się sytuacji na rynku nieruchomości.

Licytacje komornicze owiane są pewną aurą tajemniczości i kontrowersji, jednak od dawna uchodzą za dobry sposób na nabycie nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Pośród inwestorów obecnych na rynku mieszkaniowym przez długi czas był to jeden z ciekawszych sposobów pozyskiwania produktów, jednak wydaje się, że sprawy ulegają dość istotnej zmianie.

Niedawno miałem okazję uczestniczyć w jednej z licytacji, która odbywała się w sądzie dla Warszawy-Śródmieścia. Nie uczestniczyłem w niej ani w charakterze strony ani w charakterze licytanta, a jedynie towarzyszyłem koledze, który nie był jeszcze na takiej licytacji i chciał zobaczyć, jak to wszystko się odbywa. Dla mnie samego licytacja nie była niczym szczególnym, gdyż brałem udział w przynajmniej kilkudziesięciu takich licytacjach nieruchomości, więc wybrałem się jedynie dla towarzystwa. Niemniej to, co zobaczyłem zaskoczyło również mnie.

Przedmiotem licytacji było mieszkanie zlokalizowane przy ulicy regularnie plasującej się w top 3 w Polsce pod względem wysokości czynszów najmu, czyli przy ul. Chmielnej w Warszawie. Mieszkanie ma powierzchnię 26,90m2 i zlokalizowane jest na 22 piętrze bloku sąsiadującego z Domami Centrum i Rotundą. Biegły sądowy oszacował wartość mieszkania na 348 tys. złotych, a cena wywołania wynosiła 261 tysięcy zł.

Tym, co w tej licytacji było szczególne okazała się liczba zainteresowanych osób. Już na korytarzu sądowym, na kwadrans przed rozpoczęciem licytacji, powitał nas tłum ludzi. Kiedy wywołane zostało posiedzenie okazało się, że ponad połowa osób zmuszona jest stać, gdyż ławy dla publiczności nie przewidywały aż tak dużego zainteresowania. Tlen w sali skończył się po 10 minutach

.
Kiedy komornik rozpoczął licytację podał, że wadium wpłaciło aż 37 osób. Tylu było zainteresowanych nabyciem tego mieszkania. Samo sprawdzanie listy obecności trwało ok. pół godziny, gdyż sąd i komornik musieli się upewnić, kto się stawił i czy posiada prawo wzięcia udziału w przetargu.

Kiedy sama licytacja ruszyła, bardzo szybko okazało się, że osoby pragnące nabyć to mieszkanie po okazyjnej cenie nie mają czego szukać. Startując z poziomu 261 tysięcy złotych, licytanci bardzo szybko przekroczyli kwotę 300 tysięcy, a następnie pokonali wartość szacunkową ustaloną przez biegłego na poziomie 348 tys., a po walce dwóch najbardziej zaciekłych licytantów cena sprzedaży ustalona została ostatecznie na poziomie 425 tys. zł. To prawie 16 tysięcy za metr kwadratowy kawalerki do remontu!

Ten przykład, oraz kilka innych z ostatnich tygodni, pozwala na wyciągnięcie interesujących wniosków na temat rynku nieruchomości.

Ludzie mają pieniądze i chcą kupować nieruchomości


Jak napisałem wcześniej, do licytacji chciało przystąpić aż 37 osób. Nigdy jeszcze nie widziałem tak dużego zainteresowania jednym mieszkaniem. Patrząc po twarzach na korytarzu od razu można było zauważyć, że zaledwie niewielką część z zainteresowanych stanowili zawodowcy, którzy utrzymują się wyłącznie z obrotu mieszkaniami. Bardzo wiele osób wyglądało, jakby przyszli spróbować swoich sił po raz pierwszy lub drugi.

To pokazuje, że tzw. flipami zaczęli interesować się przeciętni Kowalscy, posiadający trochę oszczędności. Ten kapitał nie płynie na giełdę, gdyż jest alokowany właśnie w rynek nieruchomości.

Na licytacji komorniczej coraz trudniej kupić tanią nieruchomość


Podstawą oszacowania nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzany przez biegłego sądowego. W zależności od tego, czy jest to pierwsza czy druga licytacja, cena wywołania ustalana jest odpowiednio na 3/4 lub 2/3 ceny oszacowania. Na papierze wygląda to świetnie, gdyż mieszkanie warte 400 tysięcy można teoretycznie kupić za 300 tys. lub nawet 266 tys. zł. Pod jednym tylko warunkiem, że nikt inny nie przystąpi do przetargu.

Jednak w dobie internetu, kiedy zdobycie listy mających się odbyć licytacji nie nastręcza żadnych problemów, zainteresowanie jest bardzo duże. Wystarczy, że stawi się dwóch zainteresowanych, z których każdy zdecydowany jest kupić mieszkanie, a cena szybuje nie tylko w okolice ceny oszacowania, ale niekiedy nawet powyżej. To oznacza, że licytacje komornicze przestają się powoli kojarzyć z możliwością okazyjnego kupna mieszkania.

Na kilku innych licytacjach, które odwiedziłem w ostatnich dniach, liczba osób zainteresowanych kupnem nigdy nie spadła poniżej 10, a ostateczna cena sprzedaży zawsze była wyższa niż cena oszacowania ustalona przez biegłego sądowego.

Nie wiem, jak jest w mniejszych miejscowościach, ale okolice Warszawy rysują taki właśnie obraz.

Znajomość procedury i realiów jest kluczem do sukcesu


Niektórym może się wydawać, że po licytacji wychodzi się z sądu z aktem własności mieszkania w ręku, tymczasem nic bardziej mylnego.

Na sali sądowej sędzia wydaje jedynie postanowienie w przedmiocie udzielenia przybicia. To dokument potwierdzający, że dana osoba zaofiarowała najwyższą cenę. Postanowienie to musi się uprawomocnić, co trwa zazwyczaj około miesiąca. Następnie licytant, który wygrał przetarg wzywany jest (na piśmie) do uzupełnienia reszty ceny w terminie dwóch tygodni. Proces ten zwyczajowo trwa kolejny miesiąc. Kiedy cena zostanie uzupełniona, a księgowość sądu potwierdzi ten fakt, sędzia wydaje postanowienie w przedmiocie przysądzenia własności nieruchomości. Jest to dokument, który stanowi podstawę nabycia nieruchomości, gdyż w procedurze sądowej nie funkcjonuje akt notarialny. Oczywiście to postanowienie również trzeba doręczyć wszystkim stronom i również musi się ono uprawomocnić. A więc formalnym właścicielem kupionego mieszkania stajemy się dopiero po 5-6 miesiącach od licytacji.

Sęk w tym, że w księdze wieczystej możemy się już wpisać, jako właściciel, ale nie możemy jeszcze wykreślić z działu III wzmianek o egzekucji komorniczej. Nie możemy zatem naszej nieruchomości sprzedać. Do tego potrzeba nam prawomocnego planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości. Ile to trwa?

Po przysądzeniu własności sąd zobowiązuje komornika do sporządzenia projektu planu podziału. Samo sporządzenie tego dokumentu trwa zazwyczaj 2-3 tygodnie, a następnie piłeczka kierowana jest w kierunku sądu, który musi taki projekt zatwierdzić wydając postanowienie, które również musi się uprawomocnić. Dopiero wtedy każda ze stron otrzymuje należne jej pieniądze, a nabywca ma możliwość wykreślenia roszczeń. Łącznie od dnia licytacji mija zazwyczaj nie mniej niż 8-9 miesięcy, chociaż znam przypadki, kiedy czas ten zbliża się już do dwóch lat.

Nie mając takiej wiedzy, inwestor chcący flipować mieszkaniami z licytacji komorniczych może się mocno zdziwić. Oczywiście nie mogąc sprzedać mieszkania musimy opłacać czynsz i zaliczki na media, przecież to obowiązek każdego właściciela. Jedyna możliwością pozostaje wynajmowanie mieszkania przez ten czas.

Różni inwestorzy akceptują różne ceny nieruchomości


Załóżmy, że mieszkanie jest warte 350 tysięcy złotych i ma powierzchnię 50 metrów kwadratowych. Chcąc kupić takie mieszkanie na flipa, musimy policzyć, za ile je sprzedamy. Załóżmy, że będzie to 380 tys. zł, już po remoncie. Odejmując koszty remontu (50 tys. - 1 tys. zł za m2), oczekiwany przez nas zysk (30 tys), koszty inne (10 tys.) wychodzi nam, że za mieszkanie możemy zapłacić maksymalnie 290 tys. zł, czyli istotnie poniżej wartości wynikającej z oszacowania biegłego.

Jak pokazał zaprezentowany przeze mnie wcześniej przykład, trudno będzie nam uzyskać na licytacji taką cenę. Dlaczego? Ano dlatego, że inwestorzy startujący w przetargach mają różne plany. Chcący robić flipa są w stanie zapłacić stosunkowo niskie ceny, podczas gdy inwestorzy mający na nieruchomość lepsze pomysły, mogą zapłacić o wiele więcej. Ile więcej?

Za krótkoterminowy wynajem takiej kawalerki przy Chmielnej w Warszawie można uzyskać przychód na poziomie 300 zł za dobę. Przyjmując obłożnie na poziomie 15 nocy w miesiącu otrzymujemy kwotę 54 tys. zł przychodu rocznie. Zakładając, że obłożenie jest wyższe na tyle, aby pokryć koszty, inwestor kupujący kawalerkę za 425 tys. złotych uzyskuje rentowność na poziomie ponad 12% rocznie. I tylko dlatego jest on w stanie zapłacić za mieszkanie zdecydowanie więcej niż pozostali zainteresowani.

Można więc biegać z licytacji na licytację i nigdzie nie kupić nieruchomości. Głównie dlatego, że zapewne zawsze znajdzie się ktoś, kto jest w stanie zaakceptować wyższą cenę, bo ma inny pomysł na biznes.

Rynek nieruchomości się zmienia


I tu przechodzimy do ostatniej konkluzji, która brzmi jak powyżej. Rynek się zmienia i pewne metody zarabiania się zamykają, podczas gdy inne otwierają. Osoby znające tę tematykę ze słyszenia próbują najbardziej oczywistych i rozpowszechnionych rozwiązań, które być może już nie działają. Sam znam osobę, która przestałą kupować mieszkania do remontu, bo margines zysku znacznie się zmniejszył. W to miejsce kupuje nieruchomości ze skomplikowanym stanem prawnym, gdyż jest w stanie wnieść tu wartość, która pozwoli na sprzedaż z zyskiem.

Widać to dobrze na przykładzie licytacji komorniczych. Być może nie jest już możliwe kupowanie tanich mieszkań, pozwalających na robienie flipów? A być może tylko nie jest to możliwe w segmencie mieszkań najmniejszych?

W końcu wiemy, że koszty remontu w przeliczeniu na metr kwadratowy są tym wyższe, im mniejszy metraż mieszkania. Przy większych powierzchniach mamy więcej pokoi, w których wystarczy położyć podłogę i pomalować ściany, a to niewielki koszt. Może się więc okazać, że za kawalerkę do remontu, jeżeli ma ona nam przynieść zysk, możemy zapłacić zaledwie połowę rynkowej wartości. To z kolei sprawia, że liczba okazji inwestycyjnych drastycznie spada.

Przy dużych mieszkaniach nie mamy aż tak dużej presji ze strony inwestorów działających w branży airbnb. Mamy za to konkurencję ze strony inwestorów wynajmujących mieszkania na pokoje oraz zdecydowanie wyższe progi wejścia. Nie jest to więc segment dla każdego.

Rynek nieruchomości nieustannie się zmienia. Pewne furtki się otwierają, pewne zamykają. Niezależnie od tego, czy zamierzamy wchodzić w obszar samodzielnego inwestowania w nieruchomości, warto pamiętać, że każda nowa dziedzina jest jak nauka zarabiania na giełdzie. Nie da się przyjść "z ulicy", rozejrzeć się po rynku i zarabiać regularnie 50% rocznie. Każda dziedzina wymaga od nas zaangażowania, pracy i pokory.

Testowaliście ostatnio jakieś nowe obszary inwestycji? Tam również obiegowe opinie nie zawsze pokrywają się z realiami?

9 komentarzy:

  1. Dzięki za fajne spostrzeżenia. Jaka może być alternatywa?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Akcje, obligacje, surowce

      Usuń
    2. Alternatyw jest kilka:
      - kupno nie na flipa, a na wynajem,
      - kupno nieruchomości z problemami prawnymi i ich prostowanie,
      - kupno w mało popularnych dzielnicach,
      - kupno w mniejszych miejscowościach,
      - kupno segmentów zamiast mieszkań etc.

      Jest wiele sposobów. Dobrym jest docieranie do ludzi z zadłużeniem zanim jeszcze zabierze się za nich komornik.

      Usuń
  2. Ciekawy wpis. W końcu ktoś napisał jak to wygląd w praktyce, chociaż akurat nieruchomość w centrum Warszawy pewnie nie jest zbyt reprezentatywnym przykładem;)
    Podejrzewam, że jeśli licytantów jest ponad 5, to nie ma co liczyć na cenę odbiegającą od od rynkowej. Jeśli dojdą emocje o jednego/dwóch licytantów to pewnie cena nawet może przekroczyć cenę z operatu.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. W przypadku najpopularniejszych mieszkań zazwyczaj cena z operatu jest przekraczana. Sęk w tym, że jeżeli licytuje nawet dwóch, z których jeden, żeby zarobić, musi kupić istotnie poniżej wartości, to nie ma szans z drugim. Trzeba szukać niszy, np. mieszkania ze skomplikowanym stanem prawnym etc.

      Usuń
  3. Hej, dzięki za super artykuł. Rynek się zmienia cały czas i chyba pora na małe miasta. Pozdrawiam

    OdpowiedzUsuń
  4. przyklad airbnb jest dobry, to w tym wypadku moze byc najkorzystniejszy sposob wykorzystania nieruchomosci. obliczyl bym to inaczej:
    - segment krotkoterminowy cechuje sie hotelowym standardem. wkladajac ok. 50tys w remont daje to 475000 zl za inwestycje
    - czynsz miesiecznie 300 + rachunki sredniotocznie 300
    - prowizja dla booking to ok 15%. airbnb bierze bardziej od kupujacego. przyjmijmy wiec 7.5% co po odjeciu da nam 278 zl za noc
    - krotkoterminowy najem podlega pod dzialalnosc gospodarcza, zakladajac optymistycznie ze inwestor jest pozatym zatrudniony na umowie o prace gdzie indziej lub korzysta z ulgi na start to placi jedynir zdrowotne w wysokosci 319 zl
    - podatku inwestor nie placi, amortyzujac lokal stawka 10% i odpisujac od dochodu comiesiecznie 3500 zl

    podsumowujac: 15 nocy x 278 zl - 600 oplaty - 319 zus = 3250zl miesiecznie

    co daje ok 8% w skali roku od kwoty 475k

    chyba kogos poniosly emocje :) albo ogrom pracy jaki nalezy poniesc w zarzadzaniu najmem krotkoterminowym wycenia rocznie na 1-2% poniesionego wkladu (bo tyle wynosi roznica pomiedzy najmem dlugoterminowym dobrej nieruchomosci)

    OdpowiedzUsuń
  5. w krakowskich sukiennicach po raz pierwszy od 1994r. zwolnil sie kram handlowy o powierzchni 10 metrow kw. pozostale kramy trudnia sie handlem pamiatkami. wsrod oferentow odbyto przetarg na wynajem kramu, cena koncowa to 30 000 zl/miesiac . jaki pomysl na inwestycje ma przyszly najemca? ;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Może ma cynk z XVIII wieku, że pod podłogą zakopano garnek złotych monet :)

      Usuń

LinkWithin

Related Posts with Thumbnails