Inwestowanie w aparthotele - gdzie czają się ryzyka

Inwestowanie w aparthotele i condohotele mocno zyskuje na popularności. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe, wobec których gwarancja stopy zwrotu na poziomie 8% lub 10% wydaje się nie mieć konkurencji. Czy tak jest w rzeczywistości? Na co zwrócić uwagę decydując się na ten typ inwestycji?

Tematyka nieruchomościowa jest aktualna zawsze, ale w ciągu ostatnich dwóch lat znajduje się ona w ścisłej czołówce inwestycyjnych typów. Trudno się takiemu stanowi rzeczy dziwić, gdyż rosną oszczędności gospodarstw domowych i statystycznie coraz więcej osób dysponuje nadwyżkami finansowymi, które chcą pomnażać w bezpieczny, ale i atrakcyjny sposób.

Nieruchomości tradycyjnie kojarzą się z bezpieczeństwem, ale przykład sprzed dekady jasno pokazuje, że wiele osób może również ponieść straty. Zazwyczaj są one wynikiem zmiany sytuacji na rynku, czemu towarzyszy spadek cen nieruchomości i wzrost kosztów kredytu, ale istotny odsetek osób traci z powodu nieuczciwości lub problemów dewelopera.

W dzisiejszym tekście przybliżę tematykę inwestowania w aparthotele i condohotele. Będzie to rozwinięcie mojego wykładu z ostatniej konferencji WallStreet w Karpaczu, podczas której opowiadałem o inwestowaniu w nieruchomości.

Model biznesowy aparthoteli i condohoteli

Zasada działania tego typu biznesów jest relatywnie prosta. Deweloper wznosi budynek, w którym wyodrębniane są lokale z przeznaczeniem na krótkoterminowy pobyt ludzi. Możemy zastosować tu pewną analogię do hotelu. Prywatni inwestorzy nabywają te lokale w celu inwestycyjnym oraz podpisują umowę z operatorem, który na bieżąco zarządza całym przedsięwzięciem, udostępniając lokale klientom na krótkoterminowy pobyt. W takim obiekcie najczęściej realizowana jest również infrastruktura towarzysząca, jak restauracje, siłownie czy baseny, dzięki czemu obiekt w zasadzie nie różni się wiele od hotelu.

Zyski z tej działalności dzielone są pomiędzy operatora oraz właścicieli poszczególnych lokali, co wedle sloganów reklamowych, może zapewnić inwestorom stopy zwrotu na poziomie sięgającym 10%. Można więc powiedzieć, że przypomina to poniekąd inwestycję w mieszkanie na wynajem. Główne różnice to fakt, że sami nie zajmujemy się zarządzaniem, ale robi to za nas operator oraz to, że zakupiony przez nas lokal jest częścią większej gospodarczej całości.

Różnica pomiędzy aparthotelem i condohotelem coraz bardziej się zaciera, ale w praktyce szczegóły bywają bardzo istotne. Aparthotel z założenia składa się z apartamentów, czyli samodzielnych lokali mieszkalnych wyposażonych m.in. w kuchnię lub aneks kuchenny. Istotny jest tu również fakt, że są to lokale mieszkalne. Dzięki temu można się tam zameldować, korzystają one z reżimu prawnego przewidzianego dla mieszkań, ale również podlegają konkretnym regulacjom, czyli nie mogą być mniejsze niż określony w ustawie metraż.

Jest taniej niż w grudniu - SCT czerwiec 2019

Podsumowanie ostatnich tygodni na GPW, jeżeli nie obserwujecie uważnie sytuacji na indeksach, może prowadzić do bardzo zaskakujących wniosków. Czas spojrzeć na rynek i poszukać ciekawych okazji inwestycyjnych.

Dzisiejsze podsumowanie ukazuje się z dużym opóźnieniem. Jednym z powodów jest konferencja Wall Street 23 w Karpaczu, w której uczestniczyłem w ubiegły weekend, a drugim projekt nieruchomościowy, w który jestem obecnie zaangażowany. Zabiera mi on tak wiele czasu, że inne obszary zostały nieco zaniedbane.

Tymczasem na rynku przez ostatnie tygodnie wydarzyło się wiele ciekawych rzeczy. Patrząc na główne giełdowe indeksy ich nie widać, ale zaglądając bardziej w szczegóły można dostrzec sporo okazji inwestycyjnych.

Analiza indeksu Wig20 nie daje szczególnych powodów do optymizmu. W maju rynek zaliczył solidną korektę spadając do poziomu 2150 pkt. Tym samym rozwiał nadzieje na szybkie przemieszczenie się w okolice 2500 pkt. Obecnie obserwujemy odreagowanie, które dotarło jednak w okolice technicznego oporu przy 2300 pkt i jego przełamanie pozostaje na razie pod znakiem zapytania.

Można więc powiedzieć, że obserwujemy na rynku kontynuację sytuacji, której doświadczamy od około dekady. Jest to ruch boczny z okresowymi wyłamaniami w górę i w dół. W szerszym układzie nie widzimy więc hossy na indeksie Wig20 i trudno obwiniać tu nawet dividend yield z indeksu (odcinany z wykresu), gdyż spadł on obecnie poniżej 2%.

Sprzeczne sygnały wysyłane przez rynek - kupować czy sprzedawać?

Początek maja dał się inwestorom giełdowym mocno we znaki. Zaostrzenie wojny celnej pomiędzy USA i Chinami mocno podkopało optymizm na światowych rynkach. Dotyczy to również GPW i warto zastanowić się, co to oznacza.

Podsumujmy najpierw fakty. Sp500 spadł w ciągu ostatnich dwóch tygodni o 5%. Indeks MSCI Emerging Markets stracił na wartości 7%. Wig20 stracił 9,2%, mWig40 7,1%, a sWig80 relatywnie najmniej, bo zaledwie 3,3%. O tyle też spadł indeks cenowy szerokiego rynku, najlepiej odzwierciedlający sytuację najmniejszych spółek.

Analitycy i komentatorzy rynkowi są generalnie zgodni, że głównym powodem ostatnich spadków jest zaostrzenie retoryki na osi USA-Chiny, czyli kolejna odsłona konfliktu, o którym nieco w ostatnich tygodniach zapomnieliśmy

Wyraźnie widać, jak wielkie piętno odbiły te spadki na indeksie Wig20. Wydawało się już, że rozpoczynamy ambitny rajd na rejony 2500 i 2600 pkt, tymczasem przyszło nam przełknąć gorzką pigułkę i szukać dna w odniesieniu do najgorszych momentów minionego roku.

Dodatkowo niepokoi dynamika spadków. Rynek w bardzo szybkim tempie spadł o ponad 200 punktów, co w przeszłości nie zdarzało się często. Tym bardziej warto zastanowić się, co oznacza to dla inwestorów na krajowym podwórku.

Kiedy na początku maja opublikowałem comiesięczne zestawienie Spółek Ciekawych Technicznie stwierdziłem, że rynkowi brakuje paliwa do dalszych wzrostów, a z czynników mogących wpływać na warszawską giełdę w kolejnych miesiącach przeważają te o zabarwieniu spadkowym. Nie trzeba było długo czekać, żeby ten pesymizm udzielił się rynkom, mimo że został on spowodowany głównie aktywnością prezydenta USA.

Po kilku dniach spadków, 8 maja, opublikowałem nagranie, z którym Subskrybenci mojego kanału na YouTube zapoznali się już tydzień temu, a które nadrobić możecie poniżej:

Jedną z głównych tez mojego wystąpienia było stwierdzenie, że spadki dotykają przede wszystkim największych spółek, a mniejsze podmioty są na nie mniej podatne. Czas sprawdzić, jak sytuacja wygląda obecnie.